>> 粵開(kāi)證券-【粵開(kāi)宏觀】城中村改造要點(diǎn)、規(guī)模測(cè)算及影響分析-230904
| 上傳日期： |
2023/9/4 |
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pdf 共16頁(yè) |
來(lái)源： |
粵開(kāi)證券 |
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作者： |
羅志恒,李興 |
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核心觀點(diǎn)
近期政策層面高度重視城中村改造問(wèn)題，4月和7月兩次中央政治局會(huì)議均提出要積極推動(dòng)城中村改造。本文通過(guò)與棚改對(duì)比，梳理城中村改造政策要點(diǎn)和改造模式，測(cè)算城中村改造投資規(guī)模，并分析其對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。
一、城中村改造與棚戶區(qū)改造有四大區(qū)別
1、實(shí)施范圍更為聚焦。本輪城中村改造限定范圍在經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快、人口流入較多的超大特大城市，主要包括一線城市和部分省會(huì)城市等21個(gè)城市。而棚改政策實(shí)施范圍面向全國(guó)，尤其以庫(kù)存較高的廣大三四線城市為主，影響范圍更為廣闊。
2、資金來(lái)源或更加多元化。本輪城中村改造提出要多渠道籌措改造資金，鼓勵(lì)和支持民間資本參與。雖然沒(méi)有具體明確資金來(lái)源，但可以預(yù)期的是本輪城中村改造將引入多元化資金渠道，出資方包括財(cái)政、國(guó)企、村集體、居民（加裝電梯等）、銀行等。而棚改資金來(lái)源主要為財(cái)政補(bǔ)助和政策性金融工具專(zhuān)項(xiàng)支持。
3、城中村多為集體土地。目前大部分城中村土地為村集體所有，產(chǎn)權(quán)相對(duì)復(fù)雜。而棚戶區(qū)一般為國(guó)有土地，征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)統(tǒng)一。另外部分城中村還存在房屋產(chǎn)權(quán)認(rèn)定不清晰和用地不規(guī)范等問(wèn)題，這些問(wèn)題在征收過(guò)程中極易產(chǎn)生爭(zhēng)議。
4、城中村拆遷難度可能更大。棚戶區(qū)改造過(guò)程中遇到的少數(shù)釘子戶問(wèn)題可以通過(guò)強(qiáng)制拆遷法律手段解決，而城中村改造目前尚無(wú)相關(guān)規(guī)定，可能由于片區(qū)內(nèi)少數(shù)居民不同意拆遷而導(dǎo)致改造無(wú)法進(jìn)行。
二、城中村改造模式梳理
城中村改造的關(guān)鍵要素有三個(gè)，分別是改建模式、資金來(lái)源、安置方式。
1、從改建模式來(lái)看，或以整治提升和拆整結(jié)合為主。本輪城中村改造的主要目的是“改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展”，結(jié)合住建部63號(hào)文，我們認(rèn)為改建模式或以整治提升和拆整結(jié)合為主，大規(guī)模拆除新建概率較低。但在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷、內(nèi)需不足的困境下，各地區(qū)可因城施策、因項(xiàng)目施策，根據(jù)城中村具體情況選擇適當(dāng)改建方式，拆建比例上可適當(dāng)突破63號(hào)文規(guī)定的20%比例限制。
2、從資金來(lái)源來(lái)看，多數(shù)項(xiàng)目由國(guó)企平臺(tái)牽頭出資。城中村改造主要有財(cái)政支出、國(guó)企平臺(tái)、地產(chǎn)公司、村集體、居民自籌、國(guó)開(kāi)行貸款、商業(yè)銀行貸款等幾種資金來(lái)源，各地城中村改造項(xiàng)目一般采取由國(guó)企平臺(tái)牽頭、多種渠道共同出資模式。
3、從安置方式來(lái)看，預(yù)計(jì)本輪城中村改造將以房票安置和房屋安置為主。我們看到當(dāng)前部分地區(qū)在逐步開(kāi)展房票安置試點(diǎn)，但房票安置模式自身還有一些問(wèn)題有待解決，比如房票使用范圍限制、所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、房票轉(zhuǎn)換現(xiàn)金等問(wèn)題。地方政府應(yīng)該妥善運(yùn)用政策調(diào)節(jié)工具，在做好政府、企業(yè)、居民三方利益平衡的基礎(chǔ)上，盡量讓利于民，達(dá)到改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需的目的。
三、城中村改造投資規(guī)模約在1萬(wàn)億/年
我們采取三種方法對(duì)城中村改造投資規(guī)模進(jìn)行測(cè)算，中性情況下，我們預(yù)計(jì)本輪城中村改造總投資規(guī)模約為6.2萬(wàn)億元，每年投資規(guī)模約為1萬(wàn)億。如果城中村改造政策持續(xù)加碼，改造快速推進(jìn)，則城中村改造年投資規(guī)模將超過(guò)1萬(wàn)億。
四、城中村改造三大影響
總體來(lái)看，本輪城中村改造對(duì)市場(chǎng)整體影響將小于棚改，主要由于城中村改造實(shí)施范圍更小、拆除新建和貨幣化安置比例更低。但也不能低估其影響力，從今年以來(lái)高層對(duì)城中村改造提及頻率，以及具體細(xì)則遲遲未頒布，也可看出城中村改造政策的重要性。
1、對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，城中村改造主要為存量改革，將提高存量土地使用效率，增加核心城市核心地段商品房供給，有利于更好滿足居民剛性和改善性住房需求。同時(shí)城中村改造與保障性住房結(jié)合，有助于完善住房多層次供應(yīng)體系。
2、對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)而言，城中村改造將直接拉動(dòng)投資，根據(jù)測(cè)算每年拉動(dòng)投資規(guī)模約在1萬(wàn)億左右。按照資金來(lái)源分類(lèi)，政府主導(dǎo)投資項(xiàng)目一般計(jì)入基建投資，房企等社會(huì)資金牽頭項(xiàng)目則主要計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。另外由于城中村改造一般項(xiàng)目周期較長(zhǎng)，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)影響也偏向中長(zhǎng)期。
3、關(guān)注城中村改造帶來(lái)的中低收入租賃人口的去向問(wèn)題。城中村作為城市快速發(fā)展的遺留產(chǎn)物，通過(guò)相對(duì)低廉的房租，吸引了包括農(nóng)民工和外賣(mài)員在內(nèi)的大量中低收入人口入住，這部分群體為城市建設(shè)發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)。在城中村改造過(guò)程中，還需妥善處理低收入租賃人口的去向問(wèn)題，在提高城市發(fā)展質(zhì)量的同時(shí)，也要保留城市發(fā)展的靈活性。
風(fēng)險(xiǎn)提示：政策實(shí)施力度不及預(yù)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)超預(yù)期，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)誤差
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