>> 方正證券-房地產(chǎn)行業(yè)事件點評報告：政策力度再超預期，下調(diào)首付比例、存量房貸利率，繼續(xù)看好地產(chǎn)行情-230901
| 上傳日期： |
2023/9/1 |
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| 397KB |
| 格式： |
pdf 共3頁 |
來源： |
方正證券 |
| 評級： |
推薦 |
作者： |
曹柳龍 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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事件：8月31日，央行發(fā)布通知，調(diào)整購房貸款首付比例下限及房貸利率：1)下調(diào)首套、二套購房貸款首付比例下限至20%和30%，2)調(diào)整二套房貸利率為不低于LPR+20BP（新增房貸），3)降低存量首套住房貸款利率。
首付比例下限統(tǒng)一下調(diào)，政策力度趕超上一輪。首付比例調(diào)整政策為：不再區(qū)分限購與非限購城市，首、二套房購房貸款首付比例下限統(tǒng)一為20%和30%，各地因城施策自主確定具體比例。本輪首付比例調(diào)整力度趕超上一輪（2016年），當時首套房首付比例下限最低也是20%，但僅在非限購城市實施，限購城市仍然執(zhí)行最低30%的首付比例。因此，這次首付比例下限的調(diào)整力度較大，已經(jīng)不弱于2016年。
政策給予城市自主選擇權(quán)，一線城市首付比例有望下調(diào)。由于不區(qū)分限購與非限購城市，本次首付比例下限調(diào)整政策，潛在受益度更高的是一線城市。這是因為一線城市的首付比例相對較高，北京、上海首套房房貸首付比例達到35%-40%，二套房首付比例則在50%-80%的區(qū)間。不過，這并不意味著一線城市的首付比例會直接下調(diào)到20%和30%，而是要根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢及當?shù)卣{(diào)控要求，因城施策自主確定各自的首付比例下限。
二套房貸利率加點下限下調(diào)至20BP，政策繼續(xù)支持改善性購房需求。房貸利率加點有3個關(guān)鍵節(jié)點，分別為：1）2019年8月，LPR改革時最初規(guī)定的首套房、二套房的房貸利率下限分別為不低于LPR、LPR+60BP；2）2022年5月，首套房房貸利率下限調(diào)整為不低于LPR-20BP，二套房房貸利率政策不變；3）本次政策，首套房房貸利率下限政策不變，二套房房貸利率下限調(diào)整為LPR+20BP。本次政策將二套房房貸利率下限調(diào)低40BP，改善性購房需求繼續(xù)得到政策支持。
存量房貸開啟下調(diào)窗口，從首套房開始調(diào)整。政策提出，存量首套房貸借款人可與金融機構(gòu)協(xié)商，由新發(fā)放貸款置換存量房貸，新發(fā)放貸款利率的加點幅度不得低于原貸款簽訂時當?shù)厥滋追抠J的加點下限。上海證券報引用接近監(jiān)管的有關(guān)人士的表述，存量首套房貸利率調(diào)整涉及幾千萬戶、上億居民，利率平均降幅大約為0.8個百分點。據(jù)其估算，本次調(diào)整涉及的客戶可能超過4000萬，涉及調(diào)整的貸款規(guī)?？赡苓_25萬億元。以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設(shè)房貸利率降至4.3%，年利息支出節(jié)省超5000元。
投資建議：政策力度再超預期，下調(diào)首付比例、存量房貸利率，繼續(xù)看好地產(chǎn)板塊行情表現(xiàn)。8月底政策密集出臺，穩(wěn)樓市決心堅定，政策已形成全方位組合拳，包括需求端認房不認貸、首付比例下限下調(diào)、存量房貸利率下調(diào)，供給端金融支持地產(chǎn)融資。金九銀十樓市成交量回暖值得期待，房企融資進展有望提速，風險有望穩(wěn)妥化解，繼續(xù)看好地產(chǎn)板塊行情表現(xiàn)。標的方面，建議關(guān)注以下投資主線：①一線城市標的（天健集團、京投發(fā)展、城投控股、越秀地產(chǎn)），②存量房賽道（我愛我家、貝殼-W）、③格局優(yōu)化（天地源、建發(fā)國際集團、華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)）、④優(yōu)質(zhì)龍頭（中國海外宏洋集團、招商蛇口、保利發(fā)展）。
風險提示：政策落地或不及預期；股市或有調(diào)整風險；樓市回暖不及預期。
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