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事件：9月1日，北京、上海相繼發(fā)布通知，實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”：居民家庭申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在本市名下無(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過住房，銀行均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。
　　一線城市密集官宣，政策信號(hào)持續(xù)強(qiáng)化。8月25日，住建部、央行及金融監(jiān)管總局等三部委發(fā)文推動(dòng)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，納入一城一策工具箱。隨后一線城市密集官宣，廣州、深圳于8月30日、北京、上海于9月1日宣布實(shí)施認(rèn)房不認(rèn)貸。京滬實(shí)施認(rèn)房不認(rèn)貸，政策落地速度超預(yù)期，寬松信號(hào)繼續(xù)強(qiáng)化，國(guó)家穩(wěn)地產(chǎn)決心充分彰顯，提振后續(xù)政策進(jìn)一步加碼的預(yù)期。
　　北京、上海樓市相對(duì)堅(jiān)挺，認(rèn)房不認(rèn)貸有望進(jìn)一步提升市場(chǎng)活力。本輪樓市調(diào)整中，一線城市樓市充分體現(xiàn)了韌性，而北京、上海在一線城市中又處于領(lǐng)先位置。從二手房?jī)r(jià)來(lái)看，根據(jù)房?jī)r(jià)網(wǎng)數(shù)據(jù)，2021年1月至2023年8月，北京、上海的房?jī)r(jià)變化幅度分別為8.6%和2.1%，表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)，而同期深圳房?jī)r(jià)下降了10.7%。認(rèn)房不認(rèn)貸政策落實(shí)后，有助于減輕北京、上海改善性需求購(gòu)房者的首付壓力，同時(shí)享受房貸利率優(yōu)惠，京滬樓市活力有望進(jìn)一步提升。
　　北京、上海置換購(gòu)房者將最多減輕總價(jià)40%、35%的首付壓力，房貸利率下調(diào)50、70BP。
　　1）北京置換購(gòu)房者減輕25%-40%總價(jià)的首付壓力，上海則可減輕15%-30%。北京置換購(gòu)房者購(gòu)買普通住宅和非普通住宅的最低首付比例分別從60%和80%調(diào)整為35%和40%。對(duì)于上海而言，置換購(gòu)房者購(gòu)買普通、非普通住宅首付比例將從50%和70%統(tǒng)一下降至35%。以一套1000萬(wàn)的非普通住宅為例，北京、上海置換購(gòu)房者在政策調(diào)整后將最多減輕400萬(wàn)、350萬(wàn)首付壓力。
　　2）從房貸利率看，北京、上海政策置換購(gòu)房享受50BP、70BP的房貸利率下調(diào)。北京首套、二套房貸利率分別為L(zhǎng)PR+55BP、LPR+105BP，上海相應(yīng)分別為L(zhǎng)PR+35BP、LPR+105BP。
　　政策拐點(diǎn)已明確，寬松信號(hào)強(qiáng)化，后續(xù)政策加碼仍然可期。8月底政策密集出臺(tái)，穩(wěn)樓市決心堅(jiān)定，發(fā)力扭轉(zhuǎn)當(dāng)前樓市的下行走勢(shì)。地產(chǎn)政策已形成組合拳，包括需求端認(rèn)房不認(rèn)貸、首付比例下限下調(diào)、存量房貸利率下調(diào)，供給端金融支持地產(chǎn)融資等多方面，金九銀十樓市成交回暖、房企風(fēng)險(xiǎn)化解值得期待。展望后續(xù)，地產(chǎn)政策拐點(diǎn)已明確，穩(wěn)地產(chǎn)決心充分彰顯，更大力度的政策加碼依然可期。
　　投資建議：政策信號(hào)繼續(xù)強(qiáng)化，后續(xù)加碼仍然可期，繼續(xù)看好地產(chǎn)板塊行情表現(xiàn)。金九銀十樓市成交量回暖值得期待，房企融資進(jìn)展有望提速，風(fēng)險(xiǎn)有望穩(wěn)妥化解，繼續(xù)看好地產(chǎn)板塊行情表現(xiàn)。標(biāo)的方面，建議關(guān)注以下投資主線：①一線城市標(biāo)的（天健集團(tuán)、京投發(fā)展、城投控股、越秀地產(chǎn)），②存量房賽道（我愛我家、貝殼-W）、③格局優(yōu)化（天地源、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)）、④優(yōu)質(zhì)龍頭（中國(guó)海外宏洋集團(tuán)、招商蛇口、保利發(fā)展）。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地或不及預(yù)期；股市或有調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)；樓市回暖不及預(yù)期。