>> 申萬(wàn)宏源-地產(chǎn)及物管行業(yè)周報(bào)：自然資源部新政支持城改，強(qiáng)二線陸續(xù)全面放開限購(gòu)-230917
| 上傳日期： |
2023/9/17 |
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| 格式： |
pdf 共43頁(yè) |
來(lái)源： |
申萬(wàn)宏源 |
| 評(píng)級(jí)： |
看好 |
作者： |
袁豪,曹曼 |
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此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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本期投資提示：
房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：上周（23/09/09-23/09/15）34個(gè)重點(diǎn)城市新房合計(jì)成交266萬(wàn)平米，環(huán)比+8%；其中，一二線環(huán)比+6%、三四線環(huán)比+19%；9月截至上周末累計(jì)一手房月成交同比-13%，較8月+12pct；其中，一二線同比-9%、三四線同比-36%，分別較8月+13pct和+1pct。上周13個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交104萬(wàn)平米，環(huán)比+10.5%；9月截至上周累計(jì)成交同比+13%，較8月+25.5pct。庫(kù)存方面，上周15城推盤109萬(wàn)平米，對(duì)應(yīng)周成交/推盤比為0.82倍，最近3個(gè)月（23年6-8月）分別為0.98倍、1.10倍和0.92倍。截至上周末，15城可售面積為9,647萬(wàn)平米，環(huán)比+0.2%；3個(gè)月移動(dòng)平均去化月數(shù)為18.1個(gè)月，環(huán)比+0.5個(gè)月，目前短期庫(kù)存去化月數(shù)進(jìn)一步走高，但我們認(rèn)為行業(yè)供給已經(jīng)過(guò)度出清，行業(yè)中期庫(kù)存處于低庫(kù)存階段。
主要政策新聞：宏觀方面，央行行決定于2023年9月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)，本次下調(diào)后，金融機(jī)構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率約為7.4%；為落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的工作部署，自然資源部部署低效用地再開發(fā)試點(diǎn)工作，決定在43個(gè)城市開展4年期試點(diǎn)，聚焦盤活存量土地探索創(chuàng)新政策舉措，提高土地利用效率。住建部表示今年240萬(wàn)套保障性租賃住房籌集建設(shè)進(jìn)度超過(guò)七成。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，1-8月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額7.69萬(wàn)億元，同比-8.8%；商品房銷售面積7.39億平，同比-7.1%。因城施策方面，蘇州購(gòu)買120平米及以上商品住房不再進(jìn)行資格審核；福州五城區(qū)、濟(jì)南、青島、鄭州全面取消限購(gòu)限售；合肥全面取消限購(gòu)限售，取消商品住房樓層差價(jià)率限制；武漢二環(huán)內(nèi)首套房首付比例降至20%、二套降至30%，二套貸款利率由LPR+60bp調(diào)整為L(zhǎng)PR+20bp；南寧首套房最低首付比例為20%，二套貸款利率不低于LPR+20bp；吉林省繼續(xù)執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，首套首付不低于20%，二套不低于30%，動(dòng)態(tài)調(diào)整首套住房貸款利率下限。福州、中山、湛江、漳州、?？诘鹊厥┬小罢J(rèn)房不認(rèn)貸”政策。南京、東莞、鄭州、武漢、南通等城市加大購(gòu)房補(bǔ)貼力度；深圳、東莞、濟(jì)南、淮安、淮南、淮北、宜昌等城市公積金政策有所放松。
公司動(dòng)態(tài)跟蹤：8月銷售額：龍湖集團(tuán)130億元（-42%）；華潤(rùn)置地203億元（-9%）；旭輝控股45億元（-70%）；中國(guó)金茂51億元（-69%）；世茂集團(tuán)22億元（-65%）。1-8月銷售額：龍湖集團(tuán)1,231億元（-3%）；華潤(rùn)置地2,077億元（+21%）；旭輝控股511億元（-46%）；中國(guó)金茂974億元（+1%）；世茂集團(tuán)333億元（-41%）。融資方面，華發(fā)股份定增申請(qǐng)獲證監(jiān)會(huì)同意注冊(cè)批復(fù)；金地集團(tuán)正與二股東福田投控商討為公司發(fā)債提供擔(dān)保等增信措施。股份回購(gòu)方面，碧桂園服務(wù)連續(xù)兩日回購(gòu)股份943萬(wàn)股，占比總股本0.28%；綠城服務(wù)連續(xù)四日回購(gòu)股份201萬(wàn)股，占比總股本0.062%；新城悅服務(wù)執(zhí)行董事戚小明增持7萬(wàn)股，增持后持股占已發(fā)行股本總額約0.54%。。
一周板塊回顧：板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)下跌1.64%，滬深300指數(shù)下跌0.83%，相對(duì)收益為-0.81%，板塊表現(xiàn)弱于大市，在31個(gè)板塊排名中排第24位。個(gè)股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為：張江高科、ST泛海、ST世茂、ST中珠、ST新聯(lián)，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為棲霞建設(shè)、ST同達(dá)、中迪投資、金科股份、京投發(fā)展。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個(gè)股平均上漲1.89%，滬深300指數(shù)下跌0.83%，相對(duì)收益為2.73%，板塊表現(xiàn)強(qiáng)于大市。當(dāng)前主流AH房企23/24PE均值分別為7.0/6.1倍；物管23/24PE均值分別為14/11倍。
投資分析意見：近期政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)定調(diào)發(fā)生重大變化，開啟了房地產(chǎn)政策寬松周期，一二線城市放松政策正在加速落地，如認(rèn)房不認(rèn)貸、降房貸首付比、放松限購(gòu)等。但考慮到居民加杠桿與收入預(yù)期較弱之間仍形成矛盾，因而我們認(rèn)為城中村改造的必要性提升，其將有助于提升居民購(gòu)買力，同時(shí)鑒于近期中央密集表態(tài)支持城改，凸顯城改戰(zhàn)略高度定位，預(yù)計(jì)后續(xù)將加速推進(jìn)、并大有可為。我們預(yù)計(jì)核心城市銷售也將逐步改善，格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長(zhǎng)空間打開，并將受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評(píng)級(jí)，1）推薦優(yōu)質(zhì)房企：A股：華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團(tuán)、保利發(fā)展、建發(fā)股份、金地集團(tuán)、新城控股、萬(wàn)科A；H股：越秀地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、建發(fā)國(guó)際、龍湖集團(tuán)、中海外發(fā)展；2）建議關(guān)注城中村改造受益企業(yè)：深圳：天健集團(tuán)；廣州：越秀地產(chǎn)；北京：城建發(fā)展；上海：中華企業(yè)。此外，維持物業(yè)管理板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：保利物業(yè)、中海物業(yè)、萬(wàn)物云、華潤(rùn)萬(wàn)象、新大正，建議關(guān)注：招商積余。
風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，銷售去化不及預(yù)期；物管行業(yè)人工成本上行超預(yù)期。
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