>> 申港證券-物業(yè)管理行業(yè)研究周報：8月外拓環(huán)比增長，關(guān)聯(lián)方仍承壓-230917
| 上傳日期： |
2023/9/18 |
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來源： |
申港證券 |
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增持 |
作者： |
曹旭特 |
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每周一談：8月外拓環(huán)比增長關(guān)聯(lián)方仍承壓
23年8月TOP50物企新增第三方拓展數(shù)量同比增長2.8%，環(huán)比增長41.21%。根據(jù)克而瑞物管發(fā)布的《2023年8月中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)新增合約面積TOP50》數(shù)據(jù)顯示，8月TOP50物企新增第三方拓展數(shù)量771個，22年同期數(shù)據(jù)為750個，7月數(shù)據(jù)為546個。物企外拓年內(nèi)具有明顯的周期性，8月外拓數(shù)量同比轉(zhuǎn)正，預(yù)計9月將繼續(xù)增長。
8月TOP50物企新增合約面積8459萬方，同比減少19.06%，環(huán)比增長18.29%。TOP50物企新增合約面積中仍以第三方外拓為主。
8月關(guān)聯(lián)方銷售仍在探底，根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，23年1-8月，全國商品房銷售面積同比下降7.1%，較上月降幅擴(kuò)大0.6pct。8月TOP50物企關(guān)聯(lián)方承接面積為1629萬方，環(huán)比減少18.39%，同比減少43.75%，受地產(chǎn)銷售持續(xù)走低影響，關(guān)聯(lián)方承接面積持續(xù)下行。
物企強(qiáng)者恒強(qiáng)局勢持續(xù)，關(guān)聯(lián)房企拿地、銷售排名較好的物企面積及承接確定性強(qiáng)，新增關(guān)聯(lián)方承接面積排名靠前的以國央企為主。外拓團(tuán)隊成熟、非住領(lǐng)域具有較強(qiáng)優(yōu)勢的物企外拓面積增長確定性高。整體來看，中海物業(yè)、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、華潤萬象生活、招商積余、萬物云的內(nèi)生及外拓能力均好。
非住宅類業(yè)務(wù)及城市服務(wù)類業(yè)務(wù)仍是物企重點(diǎn)發(fā)力的方向。
根據(jù)克而瑞引用CPIC數(shù)據(jù)，8月第三方拓展規(guī)模前三的業(yè)態(tài)分別為辦公、學(xué)校、住宅，項目占比分別為36.2%、32.4%、14.2%。
8月TOP10城市服務(wù)項目中標(biāo)金額共計約7.56億元，1-8月累計城市服務(wù)中標(biāo)金額最高的物企為雅生活，合計中標(biāo)19.1億元，平均單項目金額為3899萬元。
整體來看8月外拓數(shù)據(jù)環(huán)比增長較多，且在關(guān)聯(lián)方銷售持續(xù)低迷的情況下，物企外拓于8月起到了重要的支撐作用，但城市服務(wù)較上月有所減少，同時，物企外拓年內(nèi)明顯具有周期性特征，預(yù)計9月外拓環(huán)比數(shù)據(jù)仍將有所增長。
數(shù)據(jù)追蹤（9月11日-9月15日）：
資金及交易追蹤：
滬（深）股通：A股物業(yè)公司中僅招商積余在滬（深）股通中有持股，截至2023年9月15日，持有729.74萬股，較上周下跌5.04%，持股市值1.08億元。
港股通：港股中港股通持股共14家（剔除停牌物企），自2023年9月11日至9月15日，增幅最大的是碧桂園服務(wù)，本周增幅1.93%。降幅最大的是建業(yè)新生活，降3.03%。持股比例最高為保利物業(yè)，為71.32%。持股數(shù)量最多為碧桂園服務(wù)，為7.27億股。
投資策略：我們認(rèn)為目前物業(yè)板塊具備較高配置性價比，頭部物企建議關(guān)注物管商管并行且控股股東為央企背景的華潤萬象生活，關(guān)注受母公司拖累風(fēng)險較小的保利物業(yè)、招商積余，關(guān)注高彈性標(biāo)的碧桂園服務(wù)及獨(dú)立發(fā)展能力較高的物企金科服務(wù)，中小物企建議關(guān)注母公司發(fā)展迅速的建發(fā)物業(yè)、濱江服務(wù)、越秀服務(wù)等。
風(fēng)險提示：地產(chǎn)周期性業(yè)務(wù)下行帶來的短期業(yè)績下滑，外拓增速不及預(yù)期，關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款壞賬風(fēng)險。
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