>> 萬聯(lián)證券-物業(yè)管理行業(yè)跟蹤報告：行業(yè)低速增長，盈利能力有望筑底企穩(wěn)-230922
| 上傳日期： |
2023/9/23 |
大小： |
1312KB |
| 格式： |
pdf 共14頁 |
來源： |
萬聯(lián)證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
潘云嬌 |
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行業(yè)核心觀點：
在地產(chǎn)行業(yè)下行的背景下，物業(yè)管理公司持續(xù)壓降與關聯(lián)開發(fā)商相關度較高的業(yè)務。短期，房地產(chǎn)行業(yè)寬松政策持續(xù)釋放，行業(yè)基本面有望邊際改善，有望帶動物業(yè)管理板塊估值修復，但仍需警惕信用風險和商譽減值風險，建議積極關注優(yōu)質(zhì)的頭部物業(yè)管理公司。
投資要點：
物管企業(yè)著力降低對開發(fā)商依賴度，規(guī)模擴張速度顯著下降：選取的12家自2019年有連續(xù)合約規(guī)模和在管規(guī)模披露數(shù)據(jù)的主流樣本物管企業(yè)，截至2023年H1末，這12家物管企業(yè)合約規(guī)模合計達到62.33億平方米，較上年末增速為3.2%;在管規(guī)模達到41.05億平方米，較上年末增速為5.8%。12家樣本物管企業(yè)的合約規(guī)模/在管規(guī)模約為1.52，較年初下降0.04。
非住宅領域仍是企業(yè)爭奪的重點，但整體表現(xiàn)分化：（1）2023年上半年12家樣本物業(yè)管理企業(yè)平均非住宅管理面積占比為40.35%，較去年末小幅上漲。從選取的12家樣本物業(yè)管理企業(yè)非住宅管理面積占比中位數(shù)來看，2021年以來中位數(shù)呈下降趨勢，物業(yè)管理企業(yè)表現(xiàn)分化；（2）物管企業(yè)著力降低對關聯(lián)開發(fā)商的依賴度，市場化拓展仍是其核心外拓方式，但是受行業(yè)環(huán)境影響，整體來自第三方在管面積占比提升幅度放緩，23H1整體保持相對穩(wěn)定。
關注商譽減值風險以及信用減值風險：（1）經(jīng)過2021年的并購潮后，物管企業(yè)并購趨于理性，2023年上半年行業(yè)整體收并購規(guī)模明顯下降，23H1商譽減值情況有所下降，但是仍需關注歷史并購形成的大額商譽在行業(yè)環(huán)境承壓的背景下的減值風險；（2）受房地產(chǎn)行業(yè)下行等因素影響，物業(yè)管理行業(yè)應收賬款回款速度下降，應收賬款規(guī)模增加，統(tǒng)計的17家樣本物業(yè)管理公司2023年H1應收賬款規(guī)模較2022年末增加16%，延續(xù)此前持續(xù)上行的趨勢。2023年H1，17家樣本企業(yè)應收賬款合計占2022年營業(yè)收入比重達到48%，較2022年上行了6.6pct，延續(xù)持續(xù)上行趨勢。
業(yè)績步入低速增長，盈利能力有望筑底企穩(wěn)：2023年H1，17家樣本物管企業(yè)營業(yè)收入同比增長8.45%，較2022年增速降低12.44pct，凈利潤增速達到4.02%，實現(xiàn)正增長。17家樣本物企2023H1的平均綜合毛利率為22.81%，較2022年底微升0.62pct，同比下降1.88pct，平均綜合凈利率為9.39%，較2022年底上漲4.44pct，同比小幅下降0.4pct。
風險因素：關聯(lián)房企經(jīng)營風險；信用減值風險；商譽減值風險；市場外拓不及預期等。
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