>> 申萬宏源-地產(chǎn)及物管行業(yè)周報：廣州多區(qū)放開限購，需求政策密集加碼-230924
| 上傳日期： |
2023/9/24 |
大小： |
1574KB |
| 格式： |
pdf 共35頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
袁豪,陳鵬 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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本期投資提示：
房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：上周（23/09/16-23/09/22）34個重點城市新房合計成交368萬平米，環(huán)比+33%；其中，一二線環(huán)比+34%、三四線環(huán)比+26%；9月截至上周末累計一手房月成交同比-17%，較8月+9pct；其中，一二線同比-14%、三四線同比-36%，分別較8月+8pct和+0.4pct。上周13個重點城市二手房成交123萬平米，環(huán)比+17%；9月截至上周累計成交同比+6%，較8月+18pct。庫存方面，上周15城推盤201萬平米，對應(yīng)周成交/推盤比為0.75倍，最近3個月（23年6-8月）分別為0.98倍、1.10倍和0.92倍。截至上周末，15城可售面積為9,696萬平米，環(huán)比+0.5%；3個月移動平均去化月數(shù)為18個月，環(huán)比-0.1個月，目前短期庫存去化月數(shù)進一步走高，但我們認為行業(yè)供給已經(jīng)過度出清，行業(yè)中期庫存處于低庫存階段。
主要政策新聞：宏觀方面，央行鄒瀾表示，加大城中村改造、平急兩用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、保障性住房建設(shè)等金融支持；央行9月1年期LPR報價利率3.45%、5年LPR報價利率4.2%、均維持不變。因城施策方面，深圳舊住宅拆除重建城市更新工作要求住宅置換比例不超過建面1:1.2。限購放松：武漢、西安（二環(huán)外）、廈門（集美區(qū)等4區(qū)）、中山、長沙、廣州（黃埔、番禺、花都、部分白云區(qū)等本地戶籍變?yōu)椴幌拶彛幌奘鄯潘桑洪L沙、廈門（集美區(qū)等4區(qū)）、福州閩侯；首付比例下降：無錫（首/二套首付比20%/30%）、海口（首/二套首付比25%/35%）。公積金政策方面，甘肅（上浮20%）、長春（上浮30%）、開封蘭考（最高60萬元）、貴州銅仁（上浮20%）等地上調(diào)公積金貸款額度；認房不認貸方面，昆明、天津、池州、宜昌、寧鄉(xiāng)、青島、揭陽、新疆正式實施認房不認貸；購房補貼方面：天津、延吉、贛州、開封蘭考、鄭州、綿陽、溫州等。
公司動態(tài)跟蹤：銷售：華僑城A 8月銷售額33.7億元（YOY-36%），1-8月累計銷售額296.2億元（YOY-19%）。融資方面，越秀地產(chǎn)作為借款人簽訂了一份6億港元定期貸款融資協(xié)議，貸款期12月。收并購方面，中國海外宏洋集團以總代價48.01億元收購項目公司40%股權(quán)。股份回購方面，貝殼-W回購141.77萬股（占總股本0.031%）；ESR回購280萬股（占總股本0.064%）。人事方面，華潤置地劉曉勇先生退任集團董事會非執(zhí)行董事，濱江集團朱慧明先生因達到法定退休年齡不再擔任公司總裁職務(wù)。
一周板塊回顧：板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)下跌0.51%，滬深300指數(shù)上漲0.81%，相對收益為-1.32%，板塊表現(xiàn)弱于大市，在31個板塊排名中排第21位。個股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個股分別為：*ST中迪、南國置業(yè)、華麗家族、*ST云城、大連友誼，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個股分別為張江高科、奧園美谷、世茂股份、中潤資源、*ST松江。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個股平均上漲1.89%，滬深300指數(shù)上漲0.81%，相對收益為1.08%，板塊表現(xiàn)強于大市。當前主流AH房企23/24PE均值分別為6.9/6.0倍；物管23/24PE均值分別為14/11倍。
投資分析意見：近期政治局會議對房地產(chǎn)定調(diào)發(fā)生重大變化，開啟了房地產(chǎn)政策寬松周期，一二線城市放松政策正在加速落地，如認房不認貸、降房貸首付比、放松限購等。但考慮到居民加杠桿與收入預(yù)期較弱之間仍形成矛盾，因而我們認為城中村改造的必要性提升，其將有助于提升居民購買力，同時鑒于近期中央密集表態(tài)支持城改，凸顯城改戰(zhàn)略高度定位，預(yù)計后續(xù)將加速推進、并大有可為。我們預(yù)計核心城市銷售也將逐步改善，格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長空間打開，并將受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評級，1）推薦優(yōu)質(zhì)房企：A股：華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團、保利發(fā)展、建發(fā)股份、金地集團、新城控股、萬科A；H股：越秀地產(chǎn)、華潤置地、建發(fā)國際、龍湖集團、中海外發(fā)展；2）建議關(guān)注城中村改造受益企業(yè)：北京：城建發(fā)展；上海：中華企業(yè)；廣州：越秀地產(chǎn)；深圳：天健集團。此外，維持物業(yè)管理板塊“看好”評級，推薦：保利物業(yè)、中海物業(yè)、萬物云、華潤萬象、新大正，建議關(guān)注：招商積余。
風險提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，銷售去化不及預(yù)期；物管行業(yè)人工成本上行超預(yù)期。
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