>> 國盛證券-建筑裝飾行業(yè)深度：城中村改造提速，建筑產(chǎn)業(yè)鏈受益幾何？-230927
| 上傳日期： |
2023/9/28 |
大小： |
3032KB |
| 格式： |
pdf 共33頁 |
來源： |
國盛證券 |
| 評級： |
推薦 |
作者： |
何亞軒,程龍戈 |
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城中村改造首次提級單列，穩(wěn)增長、穩(wěn)地產(chǎn)戰(zhàn)略意義凸顯。城中村改造屬城市更新重要一環(huán)，以往國家層面多在城市更新大范疇下對城改作出指引，今年以來中央高級別會議多次提及，且7·21國常會指導意見首次將其提級單列，要求積極推動超大特大城市城中村改造，并召開電話會部署相關舉措，頂層政策框架正式落地，同時7·24政治局會議定調(diào)積極推動城改，預計細化支持政策有望陸續(xù)出臺。在當前經(jīng)濟下行壓力較大背景下，城中村改造有望成為穩(wěn)增長、穩(wěn)地產(chǎn)重要抓手，戰(zhàn)略意義凸顯，后續(xù)相關政策有望加力推進。
城中村改造模式梳理。1）項目模式：主要分為政府主導、開發(fā)商主導、村企合作三大類，其中政府主導的核心優(yōu)勢在于項目推進效率高，前期土地整理周期短，但短期會對地方財政造成一定壓力；開發(fā)商主導及村企合作模式強調(diào)市場運作，較少占用財政資金，但由于缺少政府介入，部分項目推進可能受到阻礙，或因脫離監(jiān)管導致出現(xiàn)不合規(guī)情形。2）土地開發(fā)模式：按照政府對一級開發(fā)的壟斷程度可分為做地收儲（政府壟斷一級開發(fā)，地塊需市場化招拍轉讓）、土地一二級聯(lián)動（通過協(xié)議轉讓土地使用權保障一級開發(fā)主體利益）兩大類。3）資金來源：政府、金融機構、社會資本多元籌資。4）安置方式：以實物、現(xiàn)金補償為主，僅鄭州規(guī)定房票等貨幣化方式安置。
超大特大城市城中村改造有望拉動近10萬億建安投資。按照自建房占比/城中村密度兩類口徑測算，我們估算19個超大特大城市（住建部口徑）合計城中村建面約6/11億平，如取中值8.5億平作為測算結果，基于4500元/平的單位建安投資（考慮部分項目拆遷比例較低，單位建安投資給予相對偏低假設）、容積率為2的測算假設，城中村改造有望拉動9.6萬億建安投資，按8-12年改造周期對應年均投資規(guī)模7969-11953億元，占2022年房地產(chǎn)建安投資總額的10%-15%?？紤]到自然資源部9月發(fā)布的低效用地再開發(fā)試點（城中村配套文件）包含共43個城市，且I型大城市近年來人口持續(xù)凈流入，部分已躋身特大城市，實際改造范圍可能擴容至32個城市。
后續(xù)可期待哪些細化支持政策？1）資金支持：借鑒棚改經(jīng)驗，后續(xù)政策可能通過將城中村改造納入專項債支持范圍或設立專項借款（資金可來源于政策性銀行發(fā)債、PSL）來給予資金支持，同時通過鼓勵市場化資金參與保障資金來源充裕。2）模式優(yōu)化：本輪改造要求必須實行“凈地出讓”，廣州已出臺“做地10條”優(yōu)化傳統(tǒng)市場運作模式，強化政府主導，有望顯著提升前期土地整理效率，縮短開發(fā)周期。3）開發(fā)模式：此次指導文件指出應結合城中村改造與保障房建設，同時發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，預計此輪改造開發(fā)模式將趨于綜合化，后續(xù)各地有望出臺保障房、重點產(chǎn)業(yè)引入等開發(fā)政策。
投資建議：1）設計規(guī)劃，城改啟動需地塊規(guī)劃及建筑設計先行，重點推薦深圳房建設計龍頭華陽國際（PE17X，2023年PE，下同）、上海建筑設計龍頭華建集團（PE11X）、城市規(guī)劃龍頭蕾奧規(guī)劃（PE35X）等。2）開發(fā)施工，建筑央國企在城市綜合開發(fā)建設中具備領先優(yōu)勢和豐富經(jīng)驗，預計是此輪城改主要實施方，重點推薦區(qū)位優(yōu)勢顯著的地方國企上海建工（PE8X）、隧道股份（PE6X）、安徽建工（PE5X）；央企旗下保障房建設子公司中鐵裝配。3）檢測評估，拆整結合類城改項目需配套房屋質(zhì)量檢測及評估，重點推薦建工檢測評估龍頭國檢集團（PE28X）、深圳瑞捷（PE58X）、上海建科。4）裝飾裝修，城改提速將顯著帶動地產(chǎn)后周期的裝飾裝修等相關需求，重點推薦裝飾龍頭亞廈股份（PE23X）、金螳螂（PE8X）。
風險提示：城中村改造進程不及預期、政策落地不及預期、測算誤差風險等
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