久久一日本道色综合久久_国产最爽的av片在线观看_精品成人Av一区二区三区_94久久国产乱子伦精品免费_国产三级网站在线观看_和女邻居做爰在线观看_wymfw最新免费_国产强奷在线免费阅读_95在线观看视频

投資要點(diǎn)
　　城中村改造是完善住房多層次供應(yīng)體系的重要舉措：（1）過(guò)去40余年我國(guó)城市建設(shè)的焦點(diǎn)從增量發(fā)展向存量?jī)?yōu)化轉(zhuǎn)變；城中村改造是城市更新的重要部分，能夠盤活用地資源、調(diào)整用地規(guī)劃、增加保障性住房的供應(yīng)，有助于完善我國(guó)住房多層次供應(yīng)體系；（2）城中村改造與棚改、老舊小區(qū)改造的改造對(duì)象不同，且改造周期較長(zhǎng)、改造方式更溫和，更強(qiáng)調(diào)綜合整治。
　　本輪城中村改造聚焦超大特大城市，改造周期拉長(zhǎng)，社會(huì)資本成為重要主體：7月21日國(guó)常會(huì)審議通過(guò)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》：（1）改造范圍：本輪城中村改造范圍聚焦于經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快且人口流入較多的超大特大城市，近期國(guó)家統(tǒng)計(jì)局更新全國(guó)城鄉(xiāng)分類代碼后擴(kuò)容至22城；9月自然資源部進(jìn)一步印發(fā)《關(guān)于開展低效用地再開發(fā)試點(diǎn)工作的通知》，指出“將在北京市等43個(gè)試點(diǎn)城市開展低效用地再開發(fā)試點(diǎn)”；（2）改造周期：《意見(jiàn)》中提到“穩(wěn)中求進(jìn)”“成熟一個(gè)推進(jìn)一個(gè)”，“留改拆”并舉也對(duì)精細(xì)化管理提出了要求，需要兼顧人居環(huán)境、配套設(shè)施、空間利用等考量，總體而言以穩(wěn)為主；（3）拆建比例：現(xiàn)行要求城中村改造拆舊比不高于20%，拆建比不低于2，整體要求較嚴(yán)格；當(dāng)前房地產(chǎn)基本面持續(xù)下行，且多數(shù)城中村建筑本就涉及到超規(guī)模建造的問(wèn)題，因此我們認(rèn)為63號(hào)文在此輪城中村改造實(shí)施的過(guò)程中有望適度放寬。（4）資金來(lái)源：央國(guó)企有望在此輪城中村改造中發(fā)揮重要作用，專項(xiàng)債、城中村改造專項(xiàng)借款支持城中村改造的趨勢(shì)已基本明確，有助于填補(bǔ)資金短板。
　　超大特大城市城中村改造將帶來(lái)每年數(shù)千億投資額：（1）截至2023年9月，大部分超大特大城市已經(jīng)發(fā)布了支持城中村改造的相關(guān)要求和規(guī)劃文件；（2）測(cè)算22個(gè)超大特大城市的城中村建筑面積共計(jì)11.5億方，帶來(lái)的每年新建商品房建筑面積為6582萬(wàn)方，平均每年拉動(dòng)投資7076億元；（3）若測(cè)算范圍拓寬至包含自然資源部試點(diǎn)中的非超大特大城市后，我們測(cè)算城中村建筑面積共計(jì)16.1億方，帶來(lái)的每年新建商品房建筑面積為9189萬(wàn)方，平均每年拉動(dòng)投資9878億元。
　　投資建議：城中村改造涉及到對(duì)空間的重新規(guī)劃與調(diào)整，項(xiàng)目運(yùn)作流程（特別是拆除重建類項(xiàng)目）與新建項(xiàng)目存在相同之處，從產(chǎn)業(yè)鏈的角度建議關(guān)注以下環(huán)節(jié)：（1）前端設(shè)計(jì)：主營(yíng)業(yè)務(wù)為設(shè)計(jì)規(guī)劃類、特別是具備城中村改造項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的標(biāo)的；（2）中端土建與新開工：預(yù)計(jì)央國(guó)企有望在此輪城中村改造中發(fā)揮重要作用，新建項(xiàng)目落地有望顯著增加地產(chǎn)實(shí)物量，從而提振水泥需求；（3）后端竣工與裝修：城中村改造將釋放公裝與家裝市場(chǎng)增量，且有望拉動(dòng)消費(fèi)建材中防水、涂料、PVC及PPR管等產(chǎn)品需求。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：城中村改造政策力度不及預(yù)期；房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度超預(yù)期下行。