>> 國盛證券-物管行業(yè)中報綜述：規(guī)模增速持續(xù)放緩，企業(yè)分化趨勢延續(xù)-231002
| 上傳日期： |
2023/10/3 |
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| 1817KB |
| 格式： |
pdf 共37頁 |
來源： |
國盛證券 |
| 評級： |
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作者： |
金晶,夏君,肖依依 |
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行業(yè)商業(yè)模式演化
物管行業(yè)商業(yè)模式演變：（1）基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)：一方面為了增加收入來源，物管行業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)由住宅向非住和城市服務(wù)等領(lǐng)域延伸，另一方面為了應(yīng)對成本上漲的壓力，物管公司不斷探索各種降本提價的方式，包括做新項目退舊項目、提高物管費(fèi)以及科技化賦能等。（2）業(yè)主增值服務(wù)：圍繞業(yè)主需求進(jìn)行業(yè)態(tài)擴(kuò)圍和創(chuàng)新，當(dāng)前的業(yè)務(wù)模式已囊括社區(qū)零售、美居、到家、房屋經(jīng)紀(jì)、團(tuán)餐等方方面面。
物管行業(yè)商業(yè)模式優(yōu)點(diǎn)體現(xiàn)在：（1）現(xiàn)金流穩(wěn)健、具有抗周期性?；A(chǔ)物管是很多個人和機(jī)構(gòu)不得不消費(fèi)的行業(yè)，行業(yè)需求穩(wěn)定，受宏觀經(jīng)濟(jì)波動影響較小。（2）輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，負(fù)債率低。其主要成本在于人力以及科技化投入，資本開支負(fù)擔(dān)小，負(fù)債率低，資本回報率高。
模式缺點(diǎn)體現(xiàn)在：（1)剛性成本上升、提價難。物管行業(yè)成本構(gòu)成中人工成本占大頭，而人工成本上升趨勢具有剛性，同時物管費(fèi)因為多業(yè)主談判難度大、政策限制以及市場化競爭加大等原因提價具有難度，因此毛利率面臨一定壓力。（2）業(yè)主增值服務(wù)孵化難。業(yè)主增值服務(wù)涉及業(yè)務(wù)板塊眾多，很多板塊都已經(jīng)有專業(yè)的平臺公司布局，面臨的外部競爭激烈，想要搶占市場份額具有一定難度。
風(fēng)險提示
(1)在管面積擴(kuò)張不及預(yù)期；物管公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)的拓展都要以在管面積為基礎(chǔ)，如果在管面積擴(kuò)張不及預(yù)期將影響收入增長。
(2)人工成本上升：人工成本構(gòu)成物管公司成本的主要組成部分，若人員薪酬不斷上漲將導(dǎo)致成本上市，影響公司毛利率水平。
(3)收并購項目整合不及預(yù)期：過去幾年行業(yè)收并購市場火熱展開，但若投后管理不到位將導(dǎo)致雙方整合效果不佳，影響長期可持續(xù)發(fā)展。
(4)測算假設(shè)不確定性可能產(chǎn)生的風(fēng)險：報告內(nèi)部分預(yù)測基于假設(shè)測算，可能存在假設(shè)測算的不確定性風(fēng)險。
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