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9月前百開(kāi)發(fā)商銷售環(huán)比上漲17%：根據(jù)克爾瑞的初步數(shù)據(jù)，在內(nèi)地樓市寬松政策逐步落地的背景下，9月前百開(kāi)發(fā)商合同銷售額環(huán)比好轉(zhuǎn)。2023年9月全口徑銷售總額由8月3,775億元（人民幣，下同）環(huán)比上漲17%至4,419億元。2023年9月銷售總面積約為2,617萬(wàn)平方米，環(huán)比增加20%。2023年前九個(gè)月合同銷售總額同比下跌12.3%至46,567億元（2022年前九個(gè)月：53,088億元）。
　　 26家上市開(kāi)發(fā)商的9月銷售額環(huán)比上升19%：我們跟蹤的26家主要上市開(kāi)發(fā)商9月銷售額環(huán)比上升19%，主要由于銷售均價(jià)顯著上漲（環(huán)比+16%），銷售面積也實(shí)現(xiàn)小幅上升（環(huán)比+3%）。其中，融創(chuàng)中國(guó)憑借北京“融創(chuàng)壹號(hào)院”56億元的總認(rèn)購(gòu)金額，合同銷售實(shí)現(xiàn)顯著增長(zhǎng)（環(huán)比+130%）。26家開(kāi)發(fā)商在首九月銷售表現(xiàn)分化，與去年同期相比，國(guó)企合同銷售普遍上升0-30%，而民企則全線下跌約30-50%。當(dāng)中表現(xiàn)最好的開(kāi)發(fā)商包括保利置業(yè)（+52%）、越秀（+40%）和建發(fā)（+32%）。
　　國(guó)企仍主導(dǎo)市場(chǎng)：在前十開(kāi)發(fā)商中，民企數(shù)量維持3家（分別為碧桂園、龍湖地產(chǎn)和金地集團(tuán)，排名維持在7/9/10位）。在前50的房企中，前九個(gè)月國(guó)企合同銷售額市占率維持在約66%（首八個(gè)月：66%）。
　　預(yù)計(jì)核心一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)率先企穩(wěn)復(fù)蘇。9月以來(lái)，各線城市樓市優(yōu)化政策密集出臺(tái)，包括認(rèn)房不認(rèn)貸、下調(diào)存量房房貸利率、優(yōu)化或取消限購(gòu)政策等。步入“金九銀十”傳統(tǒng)旺季，隨著各地樓市寬松政策陸續(xù)落地，我們看見(jiàn)開(kāi)發(fā)商在一線以及核心二線城市加大推盤力度，加上政策對(duì)于改善性需求端的支持作用，我們看見(jiàn)9月銷售額在一、二線城市回穩(wěn)，預(yù)計(jì)4季度一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將率先企穩(wěn)恢復(fù)，銷售會(huì)略有回升。
　　投資啟示：在密集支持政策出臺(tái)和推盤力度加大下，我們預(yù)計(jì)改善性需求購(gòu)買力會(huì)得到提振，銷售氣氛以及項(xiàng)目去化會(huì)在4季度改善。我們相信銷售業(yè)績(jī)較好且融資成本較低的國(guó)企會(huì)長(zhǎng)期領(lǐng)先大盤，包括越秀（123 HK/買入）和華潤(rùn)置地（1109 HK/買入）。另外，我們建議投資者關(guān)注政策放寬帶來(lái)民企重估的交易機(jī)會(huì)，當(dāng)中我們偏好大灣區(qū)/一線城市布局較多的開(kāi)發(fā)商。