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本期投資提示：
　　房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：國慶前一周（23/9/23-23/09/29）34個(gè)重點(diǎn)城市新房合計(jì)成交508.5萬平，環(huán)比+29.5%，其中，一二線環(huán)比+35%、三四線環(huán)比-9%，9月一手房月成交同比-23%，較8月+2pct，其中一二線同比-20%、三四線同比-38%，分別較8月+3pct和-1pct。國慶前一周13個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交111萬平，環(huán)比-12%；9月累計(jì)成交同比+1%，較8月+14pct。國慶七天（23/10/1-23/10/7）25個(gè)重點(diǎn)城市7天新房合計(jì)成交面積85萬平，同比-4%，成交量是2017-2019年平均成交量148萬平的58%，值得注意的是，假期網(wǎng)簽滯后影響會干擾成交數(shù)據(jù)，并不完全反映真實(shí)成交情況。庫存方面，上周（23/9/30-23/10/6）15城推盤18萬平米，環(huán)比-93%；對應(yīng)周成交/推盤比（去化率指標(biāo)）為2.14倍，最近3個(gè)月（23年7-9月）分別為1.10倍、0.92倍和0.77倍。截至上周末（23/10/6），15城可售面積為9,729萬平米，環(huán)比-0.2%；3個(gè)月移動(dòng)平均去化月數(shù)為19.9個(gè)月，環(huán)比上升0.9個(gè)月，行業(yè)總體仍處于低庫存階段。
　　主要政策新聞：克而瑞發(fā)布23年9月房地產(chǎn)公司銷售排行，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，9月50家房企銷售額同比-27%，較8月收窄12pct。限購限售放松方面，限購放松：西安（二環(huán)外）、中山、成都（144平方米以上）、九江、寧波；限售放松：寧波、遼寧；首付比例下降：西寧（首/二套首付比20%/30%）、福州（ 144平方米以上首/二套首付比20%/30%）、淄博（首/二套首付比20%/30%）、茂名（首/二套首付比20%/30%）等地。公積金政策方面，黃岡（上浮10萬元）、資陽（上浮10萬元）、揚(yáng)州（上浮10%）、韶關(guān)（最高60萬元）等地上調(diào)公積金貸款額度。信貸方面，開封、三亞、賓陽、六盤水、貴陽、銀川、茂名、東營正式實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”。
　　公司動(dòng)態(tài)跟蹤：銷售方面，美的置業(yè)1-9月累計(jì)銷售額532.5億元（同比-10.6%）。業(yè)績方面，旭輝控股集團(tuán)發(fā)布2022年/2023H1業(yè)績公告，2022年公司收入474億元（同比-56.0%），年內(nèi)虧損135.6億元；2023H1公司收入313.2億元（同比+5.4%），期內(nèi)虧損91.3億元。融資方面，招商蛇口向特定對象發(fā)行股票募集84.3億元。收并購方面，建發(fā)國際集團(tuán)間接全資附屬公司收購廈門建垚悅100%股權(quán)。增持回購方面，華發(fā)股份控股股東擬增持1588-3175萬股，增持價(jià)格不超過15元/股；綠城服務(wù)回購707萬股（占總股本0.2186%）。
　　一周板塊回顧：板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)下跌2.77%，滬深300指數(shù)下跌1.32%，相對收益為-1.45%，板塊表現(xiàn)弱于大市，在31個(gè)板塊排名中排第30位。個(gè)股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為：格力地產(chǎn)、學(xué)大教育、張江高科、天宸股份、派斯林，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為*ST泛海、ST世茂、城建發(fā)展、天房發(fā)展、云南城投。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個(gè)股平均上漲1.89%，滬深300指數(shù)下跌1.32%，相對收益為3.22%，板塊表現(xiàn)強(qiáng)于大市。當(dāng)前主流AH房企23/24PE均值分別為6.7/5.8倍；物管23/24PE均值分別為14/11倍。
　　投資分析意見：近期政治局會議對房地產(chǎn)定調(diào)發(fā)生重大變化，開啟了房地產(chǎn)政策寬松周期，一二線城市放松政策正在加速落地，如認(rèn)房不認(rèn)貸、降房貸首付比、放松限購等。但考慮到居民加杠桿與收入預(yù)期較弱之間仍形成矛盾，因而我們認(rèn)為城中村改造的必要性提升，其將有助于提升居民購買力，同時(shí)鑒于近期中央密集表態(tài)支持城改，凸顯城改戰(zhàn)略高度定位，預(yù)計(jì)后續(xù)將加速推進(jìn)、并大有可為。我們預(yù)計(jì)核心城市銷售也將逐步改善，格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長空間打開，并將受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評級，1）推薦優(yōu)質(zhì)房企：A股：華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團(tuán)、保利發(fā)展、建發(fā)股份、金地集團(tuán)、新城控股、萬科A；H股：越秀地產(chǎn)、華潤置地、建發(fā)國際、龍湖集團(tuán)、中海外發(fā)展；2）建議關(guān)注城中村改造受益企業(yè)：北京：城建發(fā)展；上海：中華企業(yè)；廣州：越秀地產(chǎn)；深圳：天健集團(tuán)。此外，維持物業(yè)管理板塊“看好”評級，推薦：保利物業(yè)、中海物業(yè)、萬物云、華潤萬象、新大正，建議關(guān)注：招商積余。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，銷售去化不及預(yù)期；物管行業(yè)人工成本上行超預(yù)期。