>> 申萬(wàn)宏源-中央金融工作會(huì)議解讀&宏觀周報(bào)·第228期：從經(jīng)濟(jì)增速目標(biāo)視角看待房地產(chǎn)“一視同仁”-231103
| 上傳日期： |
2023/11/5 |
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pdf 共15頁(yè) |
來(lái)源： |
申萬(wàn)宏源 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
屠強(qiáng),賈東旭,王勝 |
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此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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引言：中央金融工作會(huì)議除明確強(qiáng)調(diào)“金融強(qiáng)國(guó)”以外，對(duì)于金融風(fēng)險(xiǎn)和金融監(jiān)管的重視明顯提升，我們從明年經(jīng)濟(jì)增速目標(biāo)的視角予以解讀，其中重點(diǎn)關(guān)注地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的影響。
地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)或影響明年經(jīng)濟(jì)增速目標(biāo)設(shè)定。1）資管新規(guī)后房企拉長(zhǎng)施工周期，大量預(yù)售未形成投資。房企通過(guò)期房銷售回款、同時(shí)放緩后續(xù)施工進(jìn)度的方式融資，但也增加了金融風(fēng)險(xiǎn)，地產(chǎn)施工邏輯由“銷售-新開(kāi)工-投資”轉(zhuǎn)為“銷售-新開(kāi)工-停工-信用融資-復(fù)工投資”，新開(kāi)工到竣工的時(shí)滯由一年半拉長(zhǎng)接近三年。2）施工周期拉長(zhǎng)后，22年弱銷售=24年弱投資，進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)增速目標(biāo)。由于地產(chǎn)銷售不直接影響GDP，地產(chǎn)投資直接影響GDP，明年地產(chǎn)投資將集中反映2022年大幅走弱的期房銷售的影響，進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)增速目標(biāo)的設(shè)定。3）房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)至居民部門(mén)預(yù)期，反向壓制需求。實(shí)際上過(guò)去兩年間居民購(gòu)房剛需并不弱，但因某房企事件，居民偏好向現(xiàn)房調(diào)整，現(xiàn)房銷售增速甚至與16年持平、大幅高于期房，源于擔(dān)心期房交付風(fēng)險(xiǎn)，但由于期房權(quán)重較大，所以整體地產(chǎn)銷售仍然偏弱，換言之，居民對(duì)于交付風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂反過(guò)來(lái)導(dǎo)致居民購(gòu)房需求的觀望和遞延。
中央金融工作會(huì)議傳達(dá)出強(qiáng)化穩(wěn)定房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的信號(hào)。1）中央金融工作會(huì)議對(duì)于強(qiáng)監(jiān)管與防范風(fēng)險(xiǎn)的著墨最多。會(huì)議明確強(qiáng)調(diào)“必須堅(jiān)持黨中央對(duì)金融工作的集中統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)”，指出“堅(jiān)持把防控風(fēng)險(xiǎn)作為金融工作的永恒主題”。2）會(huì)議對(duì)“人民性”的強(qiáng)調(diào)是地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的底線，也是抓手。會(huì)議高度強(qiáng)調(diào)金融工作“以人民為中心”、“人民性”等，也是我們理解地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的底線，也即確保前期居民已購(gòu)置的期房（21億平）最終能順利形成交付。而在預(yù)售期房形成交付過(guò)程中，一方面將形成投資穩(wěn)定明年GDP，另一方面改善居民預(yù)期，讓剛需重新“敢于”購(gòu)置期房、緩和觀望情緒，從供需兩側(cè)促進(jìn)房地產(chǎn)“良心循環(huán)”。
地產(chǎn)破局關(guān)鍵：“一視同仁”、“寬進(jìn)嚴(yán)出”、“三大工程”。1）會(huì)議強(qiáng)調(diào)房企融資“一視同仁”，旨在穩(wěn)定信用融資。會(huì)議明確指出“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”，旨在通過(guò)穩(wěn)定信用融資來(lái)直接穩(wěn)定地產(chǎn)投資，前者在房企拉長(zhǎng)施工周期后，與地產(chǎn)投資走勢(shì)高度一致。2）會(huì)議強(qiáng)調(diào)健全房企監(jiān)管制度，融資側(cè)“寬進(jìn)嚴(yán)出”。會(huì)議在對(duì)房企融資“一視同仁”的同時(shí)，也明確強(qiáng)調(diào)健全房企監(jiān)管制度尤其是資金監(jiān)管，旨在防止預(yù)售資金再度被挪用，以“寬進(jìn)”（融資）、“嚴(yán)出”（確保專項(xiàng)用于項(xiàng)目建設(shè)）的方式防范風(fēng)險(xiǎn)。3）在存量房投資壓力較大背景下，三大工程貢獻(xiàn)新增量。會(huì)議指出加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，這是明年下半年存量房拖累地產(chǎn)投資過(guò)程中、可形成對(duì)沖的另一來(lái)源。
展望：穩(wěn)供給重要性大于需求，對(duì)沖投資壓力：
1）政策：政策向穩(wěn)供給傾斜，才能真正穩(wěn)定居民預(yù)期。目前需求側(cè)政策力度已較大、但居民仍在觀望，除了房?jī)r(jià)預(yù)期不確定以外，更多源于擔(dān)心房企供給側(cè)風(fēng)險(xiǎn)（交付風(fēng)險(xiǎn)）而導(dǎo)致剛需遞延，政策力度需更多向穩(wěn)供給傾斜。其一，“三條紅線”等房企融資政策朝著“一視同仁”方向適度優(yōu)化。其二，新增政策性貸款等準(zhǔn)財(cái)政工具（效果優(yōu)于央行再貸款）。其三，加快城中村改造、保障房建設(shè)、老住宅改造、“平急兩用”建設(shè)。需求側(cè)政策則或包括“限購(gòu)限售”、“貸款額度提升”、“房票安置”等政策加碼，配合供給側(cè)政策穩(wěn)定項(xiàng)目融資保交樓，共同緩和居民預(yù)期，疊加房?jī)r(jià)或因供給出清而內(nèi)生性上漲，共同推動(dòng)居民釋放目前8.6萬(wàn)億歷史新高的超額儲(chǔ)蓄。
2）地產(chǎn)：地產(chǎn)供需分化，預(yù)計(jì)明年對(duì)GDP拖累好于2022年。預(yù)計(jì)明年在房?jī)r(jià)因供給側(cè)因素企穩(wěn)、超額儲(chǔ)蓄伴隨剛需釋放，地產(chǎn)銷售增速預(yù)計(jì)1%~2%，實(shí)現(xiàn)溫和正增長(zhǎng)。地產(chǎn)投資下行壓力較大，但穩(wěn)定房企供給側(cè)項(xiàng)目融資、“三大工程”形成對(duì)沖，預(yù)計(jì)地產(chǎn)投資-15%左右，好于領(lǐng)先指標(biāo)顯示的內(nèi)生性客觀壓力，竣工增速預(yù)計(jì)高基數(shù)下仍能維持在小幅負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間（-2%左右），綜合分析，預(yù)計(jì)2024年地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈整體拖累GDP增速1.4個(gè)百分點(diǎn)，好于2022年-1.5個(gè)百分點(diǎn)的情況。
風(fēng)險(xiǎn)提示：穩(wěn)增長(zhǎng)政策不及預(yù)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化。
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