>> 申萬(wàn)宏源-地產(chǎn)及物管行業(yè)周報(bào)：央行持續(xù)推動(dòng)融資寬松，萬(wàn)科獲國(guó)資堅(jiān)定支持-231112
| 上傳日期： |
2023/11/13 |
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| 格式： |
pdf 共30頁(yè) |
來(lái)源： |
申萬(wàn)宏源 |
| 評(píng)級(jí)： |
看好 |
作者： |
袁豪,陳鵬 |
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本期投資提示：
房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：上周（23/11/04-23/11/10）34個(gè)重點(diǎn)城市新房合計(jì)成交283萬(wàn)平米，環(huán)比-29%；其中，一二線環(huán)比-31%、三四線環(huán)比-10%；11月累計(jì)一手房月成交同比-13%，較10月-7pct；其中，一二線同比-15%、三四線同比+4%，分別較10月9pct和+15pct。上周13個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交115萬(wàn)平米，環(huán)比-12%；11月累計(jì)成交同比+2%，較10月-11pct。庫(kù)存方面，上周15城推盤(pán)222萬(wàn)平米，對(duì)應(yīng)周成交/推盤(pán)比0.47倍，最近3個(gè)月（23年8-10月）分別為0.92倍、0.77倍和1.27倍。截至上周末，15城可售面積為9,767萬(wàn)平米，環(huán)比+1.2%；3個(gè)月移動(dòng)平均去化月數(shù)為18.3個(gè)月，環(huán)比+0.1個(gè)月。目前短期庫(kù)存去化月數(shù)進(jìn)一步走高，但我們認(rèn)為行業(yè)供給已經(jīng)過(guò)度出清，行業(yè)中期庫(kù)存處于低庫(kù)存階段。
主要政策新聞：宏觀方面，央行提出持續(xù)提升房貸利率市場(chǎng)化程度，更好支持剛性和改善性住房需求；央行持續(xù)加力推動(dòng)“第二支箭”支持民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)債券融資，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)；央行引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)保持房地產(chǎn)信貸、債券等重點(diǎn)融資渠道穩(wěn)定，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。因城施策方面，海南擁有省戶籍的居民家庭，購(gòu)買(mǎi)規(guī)定市縣商品房，首二套最低首付比例調(diào)整為20%/30%（原25%/40%）。公積金政策方面，青島可以純商貸轉(zhuǎn)成“商轉(zhuǎn)組合”貸款；佛山首套/二套夫妻最高可貸100萬(wàn)元/70萬(wàn)元；濟(jì)南可以申請(qǐng)使用公積金余額支付租金；江蘇住房公積金貸款可用于購(gòu)買(mǎi)法拍房。購(gòu)房補(bǔ)貼方面，南通、宜賓、許昌、海寧等地提供補(bǔ)貼。土拍方面，鄭州、長(zhǎng)沙、杭州等地取消地價(jià)上限。此外，萬(wàn)科針對(duì)近期債券市場(chǎng)波動(dòng)與金融機(jī)構(gòu)交流經(jīng)營(yíng)情況，深圳國(guó)資委表示萬(wàn)科具備足夠的安全性，如遇極端情況將幫助萬(wàn)科積極應(yīng)對(duì)；萬(wàn)科公告，深鐵集團(tuán)沒(méi)有任何減持萬(wàn)科股份想法，將擇機(jī)購(gòu)買(mǎi)萬(wàn)科公開(kāi)債；同時(shí)承接萬(wàn)科在深圳的部分城市更新項(xiàng)目，交易金額預(yù)計(jì)超過(guò)100億元。
公司動(dòng)態(tài)跟蹤：23年1-10月銷(xiāo)售額及同比：保利發(fā)展3,683億元（+1%）；招商蛇口2,473億元（+9%）；金地集團(tuán)1,329億元（-28%）；新城控股662億元（-36%）；首開(kāi)股份501億元（-32%）；中國(guó)海外宏洋集團(tuán)376億元（+15%）；華潤(rùn)置地2,619億元（+14%）；中國(guó)海外發(fā)展2,641億元（+14%）；綠城中國(guó)1,483億元（-9%）；中國(guó)金茂1,220億元（-1%）；越秀地產(chǎn)1,210億元（+33%）；中原建業(yè)214億元（+20%）；世茂股份63億元（-19%）；寶龍地產(chǎn)253億元（-27%）；融創(chuàng)中國(guó)758億元（-50%）。23年1-10月權(quán)益銷(xiāo)售金額及同比：碧桂園1,613億元（-48%）。股份回購(gòu)方面，ESR回購(gòu)975萬(wàn)股（占總股數(shù)0.22%）；貝殼-W回購(gòu)510萬(wàn)股（占總股數(shù)0.14%）；綠城服務(wù)回購(gòu)63萬(wàn)股（占總股數(shù)0.02%）；金科服務(wù)回購(gòu)35萬(wàn)股（占總股數(shù)0.055%）。股權(quán)激勵(lì)方面，建發(fā)國(guó)際集團(tuán)已批準(zhǔn)向合計(jì)不超過(guò)700名激勵(lì)對(duì)象授出最多5,000萬(wàn)股限制性股份。
一周板塊回顧：板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)上漲2.26%，滬深300指數(shù)上漲0.07%，相對(duì)收益為2.2%，板塊表現(xiàn)強(qiáng)于大市，在31個(gè)板塊排名中排第6位。個(gè)股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為：皇庭國(guó)際、格力地產(chǎn)、大龍地產(chǎn)、迪馬股份、金地集團(tuán)，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為同達(dá)創(chuàng)業(yè)、陸家嘴、奧園美谷、*ST云城、中潤(rùn)資源。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個(gè)股平均上漲0.67%，滬深300指數(shù)上漲0.07%，相對(duì)收益為0.61%，板塊表現(xiàn)強(qiáng)于大市。當(dāng)前主流AH房企23/24PE均值分別為5.9/5.3倍；物管23/24PE均值分別為13/10倍。
投資分析意見(jiàn)：近期政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)定調(diào)發(fā)生重大變化，隨后一二線城市放松政策加速落地，不過(guò)由于目前居民購(gòu)買(mǎi)力和購(gòu)買(mǎi)意愿雙弱，近期的放松政策效果并不理想。在此背景下，我們認(rèn)為后續(xù)城中村改造+住房雙軌制將是房地產(chǎn)行業(yè)破局關(guān)鍵，其中城中村改造是中短期政策發(fā)力關(guān)鍵點(diǎn)，而住房雙軌制是中長(zhǎng)期政策頂層設(shè)計(jì)，從而兼顧短期穩(wěn)經(jīng)濟(jì)和長(zhǎng)期健康發(fā)展。并預(yù)計(jì)核心城市銷(xiāo)售將逐步改善，格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長(zhǎng)空間打開(kāi)。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評(píng)級(jí)，1）推薦優(yōu)質(zhì)房企：A股：華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團(tuán)、保利發(fā)展、建發(fā)股份、新城控股、萬(wàn)科A；H股：越秀地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、建發(fā)國(guó)際、龍湖集團(tuán)、中海外發(fā)展；2）建議關(guān)注城中村改造受益企業(yè)：北京：城建發(fā)展；上海：中華企業(yè)；廣州：越秀地產(chǎn)；深圳：天健集團(tuán)。此外，維持物業(yè)管理板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：保利物業(yè)、中海物業(yè)、萬(wàn)物云、華潤(rùn)萬(wàn)象、新大正，建議關(guān)注：招商積余。
風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，銷(xiāo)售去化不及預(yù)期；物管行業(yè)人工成本上行超預(yù)期。
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