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構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)新模式刻不容緩，“三大工程”破局而出。我們認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展已進(jìn)入關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，探索建立房地產(chǎn)開發(fā)新模式刻不容緩，23年10月中央金融工作會(huì)議指出加快“三大工程”建設(shè)成為破局關(guān)鍵。展望2024年，城中村改造、保障性住房、平急兩用作為“三大工程”預(yù)計(jì)進(jìn)入發(fā)展快車道。與此同時(shí)，地方政府化債+一帶一路有序推進(jìn)，存量時(shí)代下國央企將更具韌性。
　　1）城中村改造有望成為穩(wěn)增長新抓手，建筑深度受益。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)仍有下行壓力之際，城中村改造具備投資端和需求端雙向發(fā)力的特性，形成經(jīng)濟(jì)的正向良性循環(huán)，全面激發(fā)經(jīng)濟(jì)活力，預(yù)計(jì)有望成為穩(wěn)經(jīng)濟(jì)新抓手。在城改加速推進(jìn)期中，預(yù)計(jì)建筑類企業(yè)將多方位受益：1）從業(yè)務(wù)角度來看，建筑類企業(yè)可參與城改全過程服務(wù)，涵蓋投資開發(fā)、建筑設(shè)計(jì)、建筑工程、裝修裝飾、專業(yè)工程等；2）從資金角度來看，央企建筑類企業(yè)有望以社會(huì)資本的形式參與、地方性建筑類國企有望以做地模式或者社會(huì)資本形式參與。
　　2）住房雙軌制成為可能，裝配式建筑借力發(fā)展。2023年9月，何立峰召開規(guī)劃建設(shè)保障性住房工作部署會(huì)議，會(huì)議提到保障房有利于緩解大城市住房矛盾，有力有序有效推進(jìn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。2023年10月，中央金融工作會(huì)議指出加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，預(yù)計(jì)未來保障房建設(shè)加速。裝配式建筑具備集約、高效、綠色低碳等特點(diǎn)，契合保障房建設(shè)要求有望進(jìn)入發(fā)展快車道。
　　3）存量時(shí)代國央企更具韌性，海外成為突破口。國內(nèi)基建看，地方化債工作的有序推進(jìn)，基建項(xiàng)目現(xiàn)金保障提升，海外增量看，2023年是“一帶一路”十周年，海外需求持續(xù)恢復(fù)，疊加國外訂單結(jié)構(gòu)逐步從傳統(tǒng)路橋類轉(zhuǎn)向新基建類和工業(yè)化類，區(qū)域逐步從非洲轉(zhuǎn)向更具資源優(yōu)勢的中東等區(qū)域，出海企業(yè)有望快速發(fā)展。綜合看，存量時(shí)代下建筑企業(yè)更加注重經(jīng)營管控能力提升，國央企更具韌性。
　　投資分析意見：“三大工程”破局而出，國央企值得期待，維持“看好”評(píng)級(jí)、我們認(rèn)為，中央金融工作會(huì)議指出加快“三大工程”建設(shè)，城中村改造、保障房建設(shè)均有望提速，地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈迎來布局窗口，城改重點(diǎn)關(guān)注設(shè)計(jì)（華陽國際、深圳瑞捷等）、投融資+建造（天健集團(tuán)、上海建工、安徽建工等）、房屋施工及配套企業(yè)（德才股份、建發(fā)合誠、宏信建發(fā)、志特新材等），保障房重點(diǎn)關(guān)注裝配式建筑方向（中鐵裝配、鴻路鋼構(gòu)、精工鋼構(gòu)、東南網(wǎng)架等）。與此同時(shí)，隨著國內(nèi)地方政府一攬子化債方案的推出、萬億國債的發(fā)行，國央企憑借自身優(yōu)勢更具配置價(jià)值，央企重點(diǎn)推薦中國中鐵，關(guān)注中國交建、中國中冶，國際工程關(guān)注中鋼國際、中材國際，國企關(guān)注上海建工、安徽建工、四川路橋，園林類公司關(guān)注蒙草生態(tài)、東方園林等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：經(jīng)濟(jì)恢復(fù)不及預(yù)期，基建投資不及預(yù)期，上市公司訂單低于預(yù)期等。