>> 德邦證券-公募REITs三季報(bào)分析：業(yè)績整體修復(fù)，政策呵護(hù)發(fā)行有望提速-231114
| 上傳日期： |
2023/11/14 |
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| 格式： |
pdf 共38頁 |
來源： |
德邦證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
吳開達(dá),肖峰 |
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導(dǎo)讀：2023三季度以來，REITs二級(jí)市場在7月反彈后整體表現(xiàn)仍較弱，流動(dòng)性整體呈下行趨勢。政策方面，保險(xiǎn)資管獲準(zhǔn)開展REITs業(yè)務(wù)，REITs資產(chǎn)類型擴(kuò)展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，政策持續(xù)支持REITs市場發(fā)展。2023Q3業(yè)績總體回暖，完成度整體超預(yù)期，不利因素影響正緩解.
REITs市場回顧：發(fā)行節(jié)奏有望提速，指數(shù)震蕩下行。一級(jí)發(fā)行：多只REITs申請上市，發(fā)行節(jié)奏后續(xù)提速。4只消費(fèi)性基礎(chǔ)設(shè)施REITs已受理，將進(jìn)一步豐富REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)類型。同時(shí)，建信金風(fēng)新能源REIT、國君城投寬庭保租房REIT、南京建鄴產(chǎn)業(yè)園REIT等多只REITs已獲受理，發(fā)行節(jié)奏有望提速。二級(jí)表現(xiàn)：REITs指數(shù)整體下行，成交活躍度下降。近一年（2022.11.2-2023.11.3），REIT指數(shù)整體下行。2022年11月2日開始，REITs指數(shù)持續(xù)下行。2022.11.2-2023.11.3，中證REITs指數(shù)累計(jì)下行25.5%，REITs產(chǎn)權(quán)指數(shù)下行23.9%，REITs經(jīng)營權(quán)指數(shù)下行15.9%。流動(dòng)性方面，2023年REITs成交活躍度持續(xù)下行。三季度隨著市場走弱，成交活躍度同步整體下行。
重點(diǎn)政策回顧：保險(xiǎn)資管獲準(zhǔn)開展REITs業(yè)務(wù)，REITs資產(chǎn)類型擴(kuò)展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施。保險(xiǎn)資管正式獲準(zhǔn)試點(diǎn)開展REITs業(yè)務(wù)。據(jù)中國證券報(bào)2023年10月14日消息，日前滬深交易所向首批5家保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司出具無異議函，同意其試點(diǎn)開展資產(chǎn)證券化（ABS）及不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）業(yè)務(wù)。滬深交易所表示，保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司參與ABS及REITs業(yè)務(wù)，是保險(xiǎn)資金與資本市場互相促進(jìn)、協(xié)同發(fā)展的重要舉措。下一步將逐步拓展更多優(yōu)質(zhì)主體參與ABS及REITs市場，著力盤活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)入市。證監(jiān)會(huì)將公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類型拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施。為進(jìn)一步拓寬基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)資產(chǎn)范圍，豐富投資者選擇，促進(jìn)公募REITs市場健康發(fā)展，不斷提升資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力，10月20日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于修改〈公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》，將公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類型拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，自發(fā)布之日起施行。
2023Q3業(yè)績分析：完成度表現(xiàn)整體超預(yù)期，不利因素影響正緩解。營收方面，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施方面，2023Q3營收較去年有所上升，營收完成額占比24.5%，同比上升4.9PCT。倉儲(chǔ)物流方面，營收完成額占比24.8%，完成額占比同比上升0.2PCT。能源基礎(chǔ)設(shè)施REITs方面，2023Q3營收完成額占比29.8%。交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs方面，2023 Q3營收完成額占比25.3%，同比上升2.1PCT。生態(tài)環(huán)保REITs方面，2023Q3完成額占比27.1%，同比下降0.1PCT。保障性租賃住房REITs方面，2023Q3營收完成額占比26.0%，業(yè)績整體穩(wěn)定。
可分配金額及估值：可供分配金額完成率較高,不同類型REITs估值分化。園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施方面，東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、華夏合肥高新REIT三季度可支配金額完成度超30%，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、建信中關(guān)村REIT和國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT完成度不及預(yù)期。從估值收益率來看，截至11月8日，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的估值收益率均值為6.04%。倉儲(chǔ)物流方面，2023Q3可供分配金額完成度均超預(yù)期。中金普洛斯REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT和嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT完成度分別為25.1%、27.4%和32.3%。從估值收益率來看，截至11月8日，倉儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施REITs的估值收益率均值為5.63%。能源基礎(chǔ)設(shè)施方面，2023Q3中信建投國家電投新能源REIT、鵬華深圳能源REIT和中航京能光伏REIT完成度分別為22.6%、48.5%和86.6%。鵬華深圳能源REIT和中航京能光伏REIT大超預(yù)期。從估值收益率來看，截至11月8日，能源基礎(chǔ)設(shè)施REITs的估值收益率均值為5.69%。保障性租賃住房方面，2023Q3中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT、紅土創(chuàng)新深圳安居REIT、華夏基金華潤有巢REIT可供分配金額完成率均超25%。從估值收益率來看，截至11月8日，保障性租賃住房REITs的估值收益率均值為5.01%。交通基礎(chǔ)設(shè)施方面，浙商滬杭甬REIT、國金中國鐵建REIT2023Q3可供分配金額完成率超30%，華夏中國交建REIT、華泰江蘇交控REIT和中金安徽交控REIT完成率不及預(yù)期。從估值收益率來看，截至11月8日，交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs的估值收益率均值為9.22%。生態(tài)環(huán)保方面，中航首鋼綠能REIT2023Q3可供分配金額完成率為13.5%，主要由于季節(jié)性效應(yīng)導(dǎo)致，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT2023Q3可供分配金額完成率超30%。從估值收益率來看，截至11月8日，生態(tài)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施REITs的估值收益率均值為6.73%。
風(fēng)險(xiǎn)提示：REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)項(xiàng)目未來經(jīng)營情況具有不確定性；募集說明書中測算的未來現(xiàn)金流可能無法準(zhǔn)確反應(yīng)實(shí)際情況；募集發(fā)行進(jìn)度不及預(yù)期；經(jīng)濟(jì)修復(fù)程度不及預(yù)期。
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