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投資要點(diǎn)：
　　擬20億元現(xiàn)金收購海潤公司45%股權(quán)，增厚項(xiàng)目開發(fā)的歸母利潤。公司公告，控股子公司珠海華暉房地產(chǎn)（華發(fā)股份持股75%）擬以現(xiàn)金方式收購華發(fā)集團(tuán)持有珠海海潤公司45%股權(quán)，交易對價(jià)20.01億元，收購?fù)瓿珊笾楹ＨA暉房地產(chǎn)持有海潤公司100%股權(quán)。海潤公司主要開發(fā)華發(fā)城建國際海岸花園項(xiàng)目，批準(zhǔn)建面86萬方；截至2023年10月末，海潤公司貨幣資金40.2億元，預(yù)收賬款35.6億元，公司項(xiàng)目利潤率可觀（23年1-10月公司報(bào)表結(jié)算毛利率58%），未來預(yù)收賬款進(jìn)入結(jié)算后有望持續(xù)增厚上市公司歸母利潤水平，同時(shí)鞏固和提高在珠海區(qū)域市場份額。此外，公司公告，為避免同業(yè)競爭，華發(fā)集團(tuán)將華發(fā)國際海岸花園14#、20#、21#項(xiàng)目、華發(fā)國際海岸花園9#、10-a#、10-b#項(xiàng)目等托管給上市公司，輕資產(chǎn)模式有效增厚公司利潤。
　　 23M1-M10銷售1,121億、同比+33%，排名升至第14、土儲布局核心一二線城市。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2023 M1-M10公司實(shí)現(xiàn)銷售金額1,121億元，同比+33%；銷售面積353萬方，同比+23%，位列克而瑞銷售榜單第14位，較22年末提升4位；在行業(yè)逆境中，公司憑借優(yōu)異的項(xiàng)目區(qū)域布局、品牌效應(yīng)使得銷售端呈現(xiàn)更強(qiáng)韌性。2023Q1-Q3公司積極通過公開競拍、股權(quán)合作、舊改等方式獲取土地資源，新增拿地352萬方，同比+177%，拿地銷售面積比108%，均布局在上海、廣州、深圳、成都、杭州等一二線城市。截至2023Q3末，公司在建1,241萬平，公司堅(jiān)持4+1全國性戰(zhàn)略布局，已進(jìn)駐近50個(gè)城市，主要布局在核心一二線城市。
　　三條紅線穩(wěn)居綠檔，融資渠道多元化、股權(quán)融資順利完成。公司公告，截至2023Q3末，公司貨幣資金537億元，同比+33.3%；剔預(yù)后資產(chǎn)負(fù)債率為65%，凈負(fù)債率64%，現(xiàn)金短債比2倍，穩(wěn)居三道紅線綠檔。公司前三季度通過發(fā)行中票、超短融、ABS等方式合計(jì)募資88億元，此外，公司向特定對象公開發(fā)行A股股票已經(jīng)完成，發(fā)行股份6.35億股，認(rèn)購總金額51.2億元。公司具備多渠道融資優(yōu)勢，持續(xù)助力公司逆勢積極擴(kuò)張。
　　投資分析意見：收購少數(shù)權(quán)益增厚歸母利潤，銷售靚眼、融資通暢，維持“買入”評級。華發(fā)股份國企背景，近來銷售實(shí)現(xiàn)快速增長，土地儲備充足且聚焦核心都市圈；降負(fù)債、去杠桿成效顯著，躋身綠檔企業(yè)，未來成長性、安全性兼具?？紤]到少數(shù)股東損益增長略超預(yù)期，我們維持公司23-25年歸母凈利潤預(yù)測為26.5、29.3、33.6億元，現(xiàn)價(jià)對應(yīng)23/24PE為8.4/7.6X，看好公司在行業(yè)格局優(yōu)化中將獲得銷量和盈利能力的雙升，維持目標(biāo)價(jià)15.1元/股，維持“買入”評級。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)政策超預(yù)期收緊，銷售超預(yù)期下滑，項(xiàng)目收購具備不確定性。