>> 東海證券-銀行業(yè)簡評：銀行業(yè)涉房資產(chǎn)跟蹤，規(guī)模下降，風險放緩-231116
| 上傳日期： |
2023/11/16 |
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| 格式： |
pdf 共5頁 |
來源： |
東海證券 |
| 評級： |
標配 |
作者： |
王鴻行 |
| 行業(yè)名稱： |
銀行 |
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投資要點：
中央金融工作會議指出，防范化解風險今后金融工作的重點。房地產(chǎn)金融風險是其一個重要領域，對銀行業(yè)經(jīng)營發(fā)展有顯著影響。我們基于此前的全面梳理（詳見報告20220922《房地產(chǎn)行業(yè)債權(quán)融資與銀行涉房資產(chǎn)》），更新了金融支持房地產(chǎn)16條以來房地產(chǎn)行業(yè)債權(quán)融資規(guī)模、銀行涉房資產(chǎn)規(guī)模與風險狀況。
核心觀點：金融支持房地產(chǎn)16條以來，大中型銀行對示范開發(fā)商支持力度較大，房地產(chǎn)對公貸款有所增長。雖然限售大范圍放松，但受需求不足與提前還款影響，個人住房貸款有所減少。我們測算上市銀行持有房地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模有所下降。資產(chǎn)質(zhì)量方面，開發(fā)商流動性壓力持續(xù)存在，對公房地產(chǎn)貸款不良率明顯上升；此外，生成端壓力上升、規(guī)模增長緩慢致分母端稀釋效應下降，個人住房貸款不良率也有所上升。節(jié)奏上看，2022年上市銀行涉房資產(chǎn)不良率上升斜率較大，2023年以來明顯放緩。銀行業(yè)經(jīng)營受到的影響分化，涉房資產(chǎn)占比低、不良確認力度大的銀行有望實現(xiàn)較快規(guī)模增長與較早風險出清。
房地產(chǎn)行業(yè)債權(quán)融資：對公房地產(chǎn)貸款有所增長，個人住房貸款下降
測算至2023年9月末，房地產(chǎn)行業(yè)從金融機構(gòu)獲得的債權(quán)融資規(guī)模為58.20萬億元，與上次跟蹤時（截至2022年9月30日）相比，下降4920億元。結(jié)構(gòu)上看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款受政策支持增加5000億元，海外債（按匯率轉(zhuǎn)換為人民幣計價）增加1270.29億元，增量主要來自2023年第一季度。因提前還款與居民住房需求變?nèi)?，個人住房貸款減少4900億元。其他融資受監(jiān)管或市場因素影響也有所減少，其中，投向房地產(chǎn)資金信托減少2318億元，MBS減少2919億元，其他對公房地產(chǎn)貸款減少1100億元。
上市銀行涉及房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)規(guī)模：對公房地產(chǎn)貸款增加，投資與表外下降
5家樣本股份制銀行涉房資產(chǎn)中，對公房地產(chǎn)貸款規(guī)模略有增長，其他承擔信用風險的資產(chǎn)（主要包括表內(nèi)非標+債券投資、表外承諾）以及不承擔信用風險的資產(chǎn)（主要包括主承銷債券、理財資金投資、代銷信托產(chǎn)品及私募債等）規(guī)模有所下降。
測算2023年6月末上市銀行涉及房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)規(guī)模約為47.65萬億元，較2022年6月末下降7600億元，約為貸款總額的30.40%，下降4個百分點。其中，個人住房貸款34.21萬億元，房地產(chǎn)對公貸款8.47萬億元，貸款以外承擔信用風險資產(chǎn)2.33萬億元，不承擔信用風險資產(chǎn)2.64萬億元，分別下降124、增加5100、下降1700、下降10900億元。
房地產(chǎn)資產(chǎn)質(zhì)量：2022年不良率上升幅度較大，2023明顯放緩
持續(xù)存在的流動性壓力下，開發(fā)商信用風險繼續(xù)上升，測算19家樣本銀行對公房地產(chǎn)貸款加權(quán)平均不良率從3.08%（2022年6月末）上升至4.28%（2023年6月末）。其中，大行對公房地產(chǎn)貸款不良率由4.17%上升至5.76%。節(jié)奏上來看，2022年住房銷售規(guī)模下降明顯，開發(fā)商流動性壓力集中凸顯，導致對公房地產(chǎn)貸款不良率快速上升；2023年以來，住房銷售降幅收窄，開發(fā)商信貸違約面積明顯收斂，不良斜率明顯放緩。部分銀行業(yè)績說明會反饋與數(shù)據(jù)表現(xiàn)一致，認為現(xiàn)階段對公房地產(chǎn)不良生成明顯下降。
生成端壓力上升，同時規(guī)模增長緩慢致分母端稀釋效應下降，個人住房貸款不良率也有所上升。測算19家樣本上市銀行個人住房貸款加權(quán)平均不良率從0.34%（2022年6月末）上升至0.45%（2023年6月末）。其中，大行由0.30%上升至0.44%。節(jié)奏上與對公房地產(chǎn)不良率相似，2022年下半年斜率較大，2023年上半年斜率明顯放緩。
銀行業(yè)受到的影響：資產(chǎn)規(guī)模增長與資產(chǎn)質(zhì)量分化
去年以來，信貸發(fā)力點主要在制造業(yè)、普惠及政府領域，這些領域信貸規(guī)模實現(xiàn)較快增長，而房地產(chǎn)行業(yè)信貸增長乏力。受此影響，房地產(chǎn)資產(chǎn)占比較高的股份制銀行與中西部中小銀行資產(chǎn)增速較慢，國有大行與經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)中小銀行規(guī)模增長較快。
銷售回款主導房地產(chǎn)開發(fā)商融資周期，銷售端低迷情況下，開發(fā)商流動性仍面臨壓力，銀行業(yè)涉房資產(chǎn)信用風險壓力仍將存在，詳見報告《房地產(chǎn)行業(yè)債權(quán)融資與銀行涉房資產(chǎn)》。盡管如此，根據(jù)2023年以來房地產(chǎn)風險上升節(jié)奏已經(jīng)明顯放緩，部分房地產(chǎn)資產(chǎn)占比較低以及確認力度較大的中小銀行有望率先實現(xiàn)房地產(chǎn)不良資產(chǎn)出清。
投資建議：政府化債預期樂觀+宏觀修復預期+中央?yún)R金增持大行利于銀行板塊修復。建議關注國有銀行及江浙地區(qū)銀行：寧波銀行、常熟銀行、蘇州銀行、江蘇銀行。
風險提示：宏觀經(jīng)濟下行超預期；凈息差大幅收窄；重點領域風險大幅上升。
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