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經(jīng)營管理能力優(yōu)秀的龍頭央企，維持“買入”評級
　　保利發(fā)展發(fā)布2023年三季報(bào)。公司營收利潤同比增長，銷售龍頭地位穩(wěn)固，投資拿地積極，土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，融資渠道暢通，資金優(yōu)勢明顯，將持續(xù)受益于寬松地產(chǎn)政策及行業(yè)格局優(yōu)化，看好公司未來市占率持續(xù)提升。我們維持盈利預(yù)測，預(yù)計(jì)2023-2025年公司歸母凈利潤分別為237.4、284.2、325.3億元，EPS分別為1.98、2.37、2.72元，當(dāng)前股價(jià)對應(yīng)PE估值分別為5.5、4.6、4.0倍，維持“買入”評級。
　　營收利潤保持增長，三季度結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利率下降
　　2023年前三季度，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1925.06億元，歸母凈利潤132.93億元，同比分別增長23.10%、1.33%。其中單獨(dú)第三季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入555.28億元，同比增長21.63%；歸母凈利潤10.70億元，同比下降52.84%。凈利潤增幅大幅落后于收入增幅，主要因?yàn)楸酒诮Y(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利率下降。2023年前三季度，公司整體結(jié)算毛利率19.4%，同比下降5.1個(gè)百分點(diǎn)；結(jié)算凈利率8.8%，同比下降3.3個(gè)百分點(diǎn)；其中Q3單季度結(jié)算毛利率14.7%，大幅低于中報(bào)21.3%的水平。
　　簽約金額穩(wěn)中有升，拿地價(jià)格保持高位
　　2023年前三季度，公司實(shí)現(xiàn)簽約金額3351.53億元，同比增長4.70%，簽約面積1918.59萬平方米，同比減少0.10%；簽約銷售均價(jià)達(dá)1.75萬元/平米；新增容積率面積654萬平方米，總獲取成本1082億元，平均樓面價(jià)1.65萬元/平米，其中38個(gè)核心城市拓展金額占比99%。前三季度，公司新開工面積1070萬平方米，同比下降38.7%；竣工面積2809萬平方米，同比增長21.3%。截止2023Q3，公司合同負(fù)債4463.82億元，環(huán)比微增46.13億元，未來業(yè)績儲(chǔ)備保持穩(wěn)定。
　　負(fù)債結(jié)構(gòu)優(yōu)化，在手資金保持平穩(wěn)
　　截至三季度末，公司在手資金保持平穩(wěn)，2023年前三季度銷售回籠3334億元，回籠率為99%；期末貨幣資金余額1426.72億元，環(huán)比中期小幅下降4.0%；資產(chǎn)負(fù)債率為76.76%，較年初下降1.35個(gè)百分點(diǎn)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)恢復(fù)不及預(yù)期、政策放松不及預(yù)期、公司銷售恢復(fù)不及預(yù)期