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 2024年展望：銷售筑底期接近尾聲，2024年銷售降幅預(yù)計(jì)將大幅收窄。值得期待的主要有兩個(gè)方向：一是高土儲(chǔ)/低庫存下，開工勢(shì)能較大，地產(chǎn)新開工預(yù)計(jì)表現(xiàn)較好，利好代建及開工端建材企業(yè)；二是城中村改造，核心是部分城市降低成本的試點(diǎn)能否取得成功。
　　進(jìn)入2023下半年，高層重磅發(fā)聲，高能級(jí)城市紛紛跟進(jìn)落地需求端放松政策，但效果微弱。展望2024年，需求端政策仍有較大放松空間，但在“商品房+保障房”雙軌制體系這一新的頂層設(shè)計(jì)下，我們預(yù)計(jì)明年需求端政策的放開仍將是逐步的，若能同時(shí)扭轉(zhuǎn)居民收入預(yù)期和房?jī)r(jià)上漲預(yù)期這兩大指標(biāo)，政策效果或?qū)⑤^為明顯。
　　2023年以來，城中村改造被多次提及，結(jié)合“14號(hào)文”的設(shè)計(jì)綱領(lǐng)，城中村改造已成為下一階段房地產(chǎn)行業(yè)的重點(diǎn)內(nèi)容。值得注意的是，本輪城中村改造在任何意義上都無法類比“棚改”，主要難點(diǎn)不是融資問題，而是要看能否通過非市場(chǎng)化手段壓低成本。當(dāng)前需要關(guān)注廣州作為城中村改造經(jīng)驗(yàn)最豐富、態(tài)度最積極、空間最大、房?jī)r(jià)最低的一線城市，能否按節(jié)奏完成10月發(fā)布的改造規(guī)劃。
　　主要指標(biāo)預(yù)測(cè)：開工強(qiáng)、銷售承壓、竣工弱。1）對(duì)2024年格局的判斷：2023年延續(xù)了供需雙弱，需求更弱的格局，成交量下行主因并非供給，當(dāng)前的土儲(chǔ)是充足的，不管2024年需求復(fù)蘇強(qiáng)度如何，供給都不會(huì)對(duì)銷售構(gòu)成障礙；2）銷售：短期持續(xù)承壓，在中性條件下預(yù)計(jì)2024年銷售面積為-10%（約11.4億平方米），對(duì)應(yīng)的銷售額增速預(yù)計(jì)為-6%（約12.0萬億元）；3）新開工：2023年末待開發(fā)土儲(chǔ)預(yù)計(jì)為5.4億平方米（上年末存量土儲(chǔ)+新增土地購置面積-新開工面積對(duì)應(yīng)占地面積），同比+8%，已開未售面積約為1.5億平方米，大幅下降約77%，在去化率穩(wěn)定的情況下，已開未售面積不足必將倒逼開工意愿增強(qiáng)，預(yù)計(jì)2024年新開工面積為+12%（10.6億平方米）；4）竣工：“保交樓”一次性回補(bǔ)已完成，預(yù)計(jì)竣工面積將為8.6億平方米，同比-17%；5）土地：在2024年新開工意愿增強(qiáng)后，開發(fā)商將普遍迎來補(bǔ)庫存的壓力，預(yù)計(jì)2024年土地出讓金將呈前低后高態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)全年同比-8%；6）投資：土地購置費(fèi)預(yù)計(jì)延續(xù)下行至-8.5%，建安投資同比-4.6%，拿地建安雙雙承壓，預(yù)計(jì)全年-6%。
　　投資建議：1）隨著高能級(jí)城市需求端政策逐步落地，土儲(chǔ)質(zhì)量?jī)?yōu)、投資強(qiáng)度穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)房企將顯著受益于樓市熱度的邊際改善，取得銷售和規(guī)模的穩(wěn)定增長(zhǎng)；2）城改+保障房建設(shè)將釋放大量高價(jià)值地塊，有能力且有資源的地方型國(guó)企將持續(xù)受益，結(jié)合當(dāng)前城投拿地比例和“14號(hào)文”的綱領(lǐng)，代建龍頭企業(yè)未來也將大有可為。建議關(guān)注布局高能級(jí)城市的優(yōu)質(zhì)龍頭、規(guī)模適中且有城改資源的地方國(guó)企、以及極度悲觀下的地產(chǎn)服務(wù)龍頭企業(yè)（如中介、代建、物業(yè)等）。推薦：貝殼-W、越秀地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、保利發(fā)展、萬科A、綠城管理控股、招商積余等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：城中村改造進(jìn)度不及預(yù)期、政策落地效果不及預(yù)期、房企信用風(fēng)險(xiǎn)事件超預(yù)期沖擊、行業(yè)出現(xiàn)進(jìn)一步下行的風(fēng)險(xiǎn)。