>> 招商證券-房地產(chǎn)行業(yè)最新觀點(diǎn)及1-10月數(shù)據(jù)深度解讀：期待需求和融資端政策進(jìn)一步雙向發(fā)力-231117
| 上傳日期： |
2023/11/17 |
大?。?/td>
| 1064KB |
| 格式： |
pdf 共19頁 |
來源： |
招商證券 |
| 評級： |
-- |
作者： |
趙可 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告，僅限高級會員查看 |
|
|
10月單月銷售面積基期調(diào)整同比增速-11.0%（較上月減少0.8pct），季調(diào)環(huán)比為-2.0%，市場熱度短期略有回落；往后看，據(jù)房管局高頻數(shù)據(jù)11月1-9日銷售面積同比負(fù)增速較10月單月略擴(kuò)大及案場帶看等領(lǐng)先指標(biāo)，判斷后續(xù)伴隨政策更進(jìn)一步寬松以及“賣一買一”中“先賣后買”的逐步轉(zhuǎn)化，需求有望逐步釋放；
居民購買能力方面，關(guān)注居民存款余額往房產(chǎn)搬家轉(zhuǎn)化率的問題，以及背后防御性存款動機(jī)變化的影響；購買意愿方面，相對二手房來訪的同比轉(zhuǎn)正，新房案場帶看量同比增速由回升轉(zhuǎn)為持平，關(guān)注未來房價走向?qū)σ庠傅膸樱?br> 10月單月竣工面積基期調(diào)整同比增速為+13.5%（較上月減少11.5pct），季調(diào)環(huán)比為-2.9%，維持判斷“短期竣工增速或?qū)⒏呶徽鹗幓芈洹?，?qiáng)調(diào)竣工回補(bǔ)后明年或開啟回落周期，明年可關(guān)注竣工回落預(yù)期落地后的產(chǎn)業(yè)鏈機(jī)會；10月單月新開工面積基期調(diào)整同比增速為-21.1%（較上月減少6.5pct），季調(diào)環(huán)比為-1.3%，單月新開工同比滯后于土地成交面積市場的持續(xù)低迷，趨勢下行。往后看，判斷新開工短期受限于高能級城市土地供給及房企現(xiàn)金流約束，反彈彈性有限，但明年二季度后有效庫存去化周期或已不到2.5年，大概率倒逼新開工見底及被動反彈；
10月單月投資金額基期調(diào)整同比增速為-11.3%（較上月基本持平），季調(diào)環(huán)比為0.0%，往后看，投資短期或仍受到土地成交價下滑滯后計(jì)入拖累，但建議積極關(guān)注后續(xù)“三大工程”（規(guī)劃建設(shè)保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)）等對投資新的拉動；
10月單月到位資金基期調(diào)整同比增速為-16.8%（較上月增加1.1pct），季調(diào)環(huán)比為-1.6%，結(jié)構(gòu)上融資類到位資金同比回落，銷售類到位資金與銷售金額同比走勢一致，連續(xù)回升；
10月末房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈指數(shù)趨勢回落（114%），仍處于歷史較低水平，往后看，若融資端持續(xù)支持及銷售端逐步恢復(fù)，行業(yè)資金面有望改善；10月70城中一線、二線和三線城市房價均下跌，下跌城市數(shù)量進(jìn)一步增加。
10月70城整體新房房價環(huán)比-0.38%；結(jié)構(gòu)上，新房房價環(huán)比上漲城市數(shù)為11個（較上月減少4個），持平3個（較上月增加2個），下跌56個（較上月增加2個）；一線新房房價環(huán)比-0.3%，二線環(huán)比-0.2%，三線環(huán)比-0.5%；
投資建議：（1）房價回落疊加政策改善，或激活Q4購買意愿、資格和合理杠桿；“有效庫存”去化周期已健康，24年中或不到2.5年，意味著24下半年開工和房價或在中期均衡出現(xiàn)下反彈，從而進(jìn)一步改變購買能力和意愿；（2）市場近期在推盤放量與政策放松并存背景下，提前“定價”基本面連續(xù)性擔(dān)憂，或形成較好的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)場價格區(qū)間；（3）關(guān)注進(jìn)一步可能的政策寬松，不限于需求端（博弈情緒升溫或仍是催化），關(guān)注三大工程對經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)的帶動作用；
房地產(chǎn)板塊：維持“弱β交易強(qiáng)α”的策略。仍建議關(guān)注“持續(xù)內(nèi)生性現(xiàn)金流創(chuàng)造能力”的真正高質(zhì)量周轉(zhuǎn)公司【華潤置地】【保利發(fā)展】【中國海外發(fā)展】【龍湖集團(tuán)】【萬科A】等，以及從區(qū)域開始擴(kuò)大發(fā)力的彈性標(biāo)的【濱江集團(tuán)】【越秀地產(chǎn)】等；
產(chǎn)業(yè)鏈角度：若明年竣工回落預(yù)期提前落地，或可加大關(guān)注。中長期“房企惡性競爭下的竣工周期”驅(qū)動將轉(zhuǎn)為“競爭格局改善”驅(qū)動，邏輯或生變；
生態(tài)鏈及行業(yè)轉(zhuǎn)型角度：重視順延于開發(fā)的轉(zhuǎn)型及圍繞房地產(chǎn)生態(tài)鏈的轉(zhuǎn)型的長賽道機(jī)會，如物管關(guān)注【保利物業(yè)】等，商管關(guān)注【華潤萬象生活】等；交易關(guān)注【貝殼】等；關(guān)注REITs標(biāo)的對不動產(chǎn)資管的促進(jìn)；
風(fēng)險提示：政策改善不及預(yù)期，銷售下滑超預(yù)期，庫存去化不及預(yù)期，市場流動性改善不及預(yù)期，行業(yè)資金面改善不及預(yù)期等。
|
|
