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短期內(nèi)，從30大中城市商品房成交面積數(shù)據(jù)來看，11月以來30城樓市成交再度超季節(jié)性走弱，其中三線城市地產(chǎn)成交的拖累較為明顯。從二手房掛牌價(jià)來看，10月中下旬以來二手房掛牌價(jià)格環(huán)比下行斜率加大，目前尚未明顯改善。我們認(rèn)為，這一跡象也不利于后續(xù)樓市成交回暖。
　　中期來看，2024年上半年房地產(chǎn)投資面臨三方面變化：①新開工面積增速下降；②竣工高峰結(jié)束后，總施工面積增速下降；③房企資金鏈壓力下，施工強(qiáng)度回升困難。我們估算，在不考慮城中村改造帶來房地產(chǎn)投資增量的前提下，2024年上半年房地產(chǎn)投資同比增速或在-13%左右。
　　對(duì)于宏觀管理部門而言，2024年上半年房地產(chǎn)投資仍面臨一定下行壓力。除了加強(qiáng)對(duì)于正常經(jīng)營(yíng)房企的融資保障外，通過多重措施改善商品房銷售是施政重點(diǎn)。不過回顧8月底以來“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策落地效果，我們發(fā)現(xiàn)，對(duì)于一線、核心二線城市商品房銷售，本輪政策有提振效果，但對(duì)三線以下城市樓市成交提振作用不大。
　　若需要改善全國范圍內(nèi)的地產(chǎn)銷售形勢(shì)，支持地產(chǎn)投資，我們認(rèn)為央行層面仍需通過MLF降息聯(lián)動(dòng)下調(diào)LPR和存款利率——此舉將給債市帶來機(jī)會(huì)。因此從中期來看，我們認(rèn)為10Y國債利率仍有向現(xiàn)行MLF利率靠攏的空間，相關(guān)投資機(jī)會(huì)值得關(guān)注。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)政策不及預(yù)期，城中村改造落地不及預(yù)期，估算結(jié)果僅供參考，以實(shí)際為準(zhǔn)