>> 申萬(wàn)宏源-地產(chǎn)及物管行業(yè)周報(bào)：三部門提出統(tǒng)籌信貸投放，一視同仁支持房企融資-231119
| 上傳日期： |
2023/11/20 |
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pdf 共35頁(yè) |
來(lái)源： |
申萬(wàn)宏源 |
| 評(píng)級(jí)： |
看好 |
作者： |
袁豪,鄧力 |
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本期投資提示：
房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：上周（23/11/11-23/11/17）34個(gè)重點(diǎn)城市新房合計(jì)成交282萬(wàn)平米，環(huán)比-4.1%；其中，一二線環(huán)比-5%、三四線環(huán)比+1%；11月累計(jì)一手房月成交同比-11%，較10月-5pct；其中，一二線同比-13%、三四線同比+9%，分別較10月8pct和+19pct。上周13個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交120萬(wàn)平米，環(huán)比+5%；11月累計(jì)成交同比+6%，較10月-7pct。庫(kù)存方面，上周15城推盤(pán)168萬(wàn)平米，對(duì)應(yīng)周成交/推盤(pán)比0.70倍，最近3個(gè)月（23年8-10月）分別為0.92倍、0.77倍和1.27倍。截至上周末，15城可售面積為9,818萬(wàn)平米，環(huán)比+0.5%；3個(gè)月移動(dòng)平均去化月數(shù)為18.2個(gè)月，環(huán)比-0.03個(gè)月。目前短期庫(kù)存去化月數(shù)進(jìn)一步走高，但我們認(rèn)為行業(yè)供給已經(jīng)過(guò)度出清，行業(yè)中期庫(kù)存處于低庫(kù)存階段，但結(jié)構(gòu)中老庫(kù)存及短期無(wú)效庫(kù)存均在走高。
主要政策新聞：宏觀方面，央行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會(huì)三部門聯(lián)合召開(kāi)金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)議，統(tǒng)籌考慮今年后兩個(gè)月和明年開(kāi)年的信貸投放，以信貸增長(zhǎng)的穩(wěn)定性促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)；強(qiáng)調(diào)各金融機(jī)構(gòu)堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對(duì)正常經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸，繼續(xù)用好“第二支箭”支持民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資，支持房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)合理股權(quán)融資，堅(jiān)持法治化、市場(chǎng)化原則，加大保交樓金融支持，推動(dòng)行業(yè)并購(gòu)重組。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布，1-10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比-9.3%；新開(kāi)工同比-23.2%；竣工同比+19.0%；銷售面積同比7.8%。因城施策方面，廈門島內(nèi)取消限購(gòu)政策，多子女家庭（二孩及以上）購(gòu)買的第二套住房認(rèn)定為首套，購(gòu)買的第三套住房認(rèn)定為二套。公積金政策方面，廣州（首套/1套已結(jié)清/1套未結(jié)清最低首付為20%/30%/40%），茂名（兩人以上/一人最高可貸55萬(wàn)元/40萬(wàn)元（原45萬(wàn)元/30萬(wàn)元））、潮州（雙/單職工最高可貸60萬(wàn)元/40萬(wàn)元）等提高貸款額度，衢州和信陽(yáng)可提取公積金支付新建商品住房首付款。購(gòu)房補(bǔ)貼方面，珠海、杭州、桂林、衢州、寧波等地提供購(gòu)房補(bǔ)貼。
公司動(dòng)態(tài)跟蹤：23年1-10月銷售額及同比：龍湖集團(tuán)1,516.7億元（-8.51%）；世茂集團(tuán)75.8億元（-48.51%）；華僑城A 343.9億元（-27%）。10月銷售額及同比：龍湖集團(tuán)140.5億元（-30.48%）；世茂集團(tuán)22.4億元（-72.7%）；華僑城A 25.1億元（40.8%）。股份回購(gòu)方面，貝殼-W回購(gòu)705萬(wàn)股（占總股本0.188%）；ESR回購(gòu)442萬(wàn)股（占總股本0.102%）；金科服務(wù)回購(gòu)53萬(wàn)股（占總股本0.083%）；綠城服務(wù)回購(gòu)107.4萬(wàn)股（占總股本0.033%）。股權(quán)激勵(lì)方面，建發(fā)股份2020年激勵(lì)計(jì)劃第二個(gè)限售期將于2023年11月25日屆滿。本次共有265名激勵(lì)對(duì)象符合解除限售條件，可解除限售的限制性股票數(shù)量為901.45萬(wàn)股(以中國(guó)登記結(jié)算有限責(zé)任公司上海分公司實(shí)際登記數(shù)量為準(zhǔn))，占目前該公司總股本的0.30%。
一周板塊回顧：板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)上漲2.26%，滬深300指數(shù)上漲0.07%，相對(duì)收益為2.2%，板塊表現(xiàn)強(qiáng)于大市，在31個(gè)板塊排名中排第6位。個(gè)股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為：皇庭國(guó)際、格力地產(chǎn)、大龍地產(chǎn)、迪馬股份、金地集團(tuán)，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為同達(dá)創(chuàng)業(yè)、陸家嘴、奧園美谷、*ST云城、中潤(rùn)資源。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個(gè)股平均上漲0.67%，滬深300指數(shù)上漲0.07%，相對(duì)收益為0.61%，板塊表現(xiàn)強(qiáng)于大市。當(dāng)前主流AH房企23/24PE均值分別為5.9/5.3倍；物管23/24PE均值分別為13/10倍。
投資分析意見(jiàn)：近期政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)定調(diào)發(fā)生重大變化，隨后一二線城市放松政策加速落地，不過(guò)由于目前居民購(gòu)買力和購(gòu)買意愿雙弱，近期的放松政策效果并不理想。在此背景下，我們認(rèn)為后續(xù)城中村改造+住房雙軌制將是房地產(chǎn)行業(yè)破局關(guān)鍵，其中城中村改造是中短期政策發(fā)力關(guān)鍵點(diǎn)，而住房雙軌制是中長(zhǎng)期政策頂層設(shè)計(jì)，從而兼顧短期穩(wěn)經(jīng)濟(jì)和長(zhǎng)期健康發(fā)展。并預(yù)計(jì)核心城市銷售將逐步改善，格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長(zhǎng)空間打開(kāi)。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評(píng)級(jí)，1）推薦優(yōu)質(zhì)房企：A股：華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團(tuán)、保利發(fā)展、建發(fā)股份、新城控股、萬(wàn)科A；H股：越秀地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、建發(fā)國(guó)際、龍湖集團(tuán)、中海外發(fā)展；2）建議關(guān)注城中村改造受益企業(yè)：北京：城建發(fā)展；上海：中華企業(yè)；廣州：越秀地產(chǎn)；深圳：天健集團(tuán)。此外，維持物業(yè)管理板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：保利物業(yè)、中海物業(yè)、萬(wàn)物云、華潤(rùn)萬(wàn)象、新大正，建議關(guān)注：招商積余。
風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，銷售去化不及預(yù)期；物管行業(yè)人工成本上行超預(yù)期。
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