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累計(jì)銷售金額增幅收窄，拿地保持高強(qiáng)度，維持“買入”評(píng)級(jí)
　　保利發(fā)展發(fā)布2023年10月銷售簡(jiǎn)報(bào)。公司1-10月累計(jì)銷售金額增幅收窄，銷售面積同比轉(zhuǎn)負(fù)。公司行業(yè)龍頭地位穩(wěn)固，拿地保持高強(qiáng)度，融資渠道暢通，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)保持穩(wěn)健，將持續(xù)受益于寬松地產(chǎn)政策及行業(yè)格局優(yōu)化，看好公司未來市占率持續(xù)提升。我們維持盈利預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)2023-2025年公司歸母凈利潤(rùn)分別為237.4、284.2、325.3億元，EPS分別為1.98、2.37、2.72元，當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)PE估值分別為5.5、4.6、4.0倍，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　累計(jì)銷售面積同比轉(zhuǎn)負(fù)，銷售業(yè)績(jī)穩(wěn)居行業(yè)第一
　　2023年10月，公司實(shí)現(xiàn)簽約面積179.54萬平方米，同比下降31.26%，環(huán)比下降8.58%；實(shí)現(xiàn)簽約金額331.13億元，同比下降23.02%，環(huán)比下降8.08%。2023年1-10月，公司實(shí)現(xiàn)累計(jì)簽約面積2098.13萬平方米，同比減小3.83%，（1-9月同比持平）；實(shí)現(xiàn)簽約金額3682.67億元，同比增長(zhǎng)1.42%，累計(jì)增幅繼續(xù)收窄（1-9月4.7%）。根據(jù)克而瑞公布榜單，公司前十月銷售業(yè)績(jī)穩(wěn)居行業(yè)第一；銷售均價(jià)17552元/平米，同比增長(zhǎng)5.5%。
　　拿地聚焦高能級(jí)城市，土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化
　　公司10月在上海、廣州、杭州等一二線城市共獲取10幅地塊，總建面88.3萬方，對(duì)應(yīng)土地款106.5億元，拿地權(quán)益比91.9%。公司1-10月累計(jì)拿地總建面742.0萬方，對(duì)應(yīng)總土地款1188.6萬方，拿地均價(jià)16019元/平米。其中在一線、二線和三線城市拿地金額占比分別為33.0%、61.3%和5.8%。公司投資更聚焦高能級(jí)城市，土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。公司1-10月拿地金額/銷售金額達(dá)32.3%，投資保持高強(qiáng)度，拿地金額權(quán)益比82.8%，保持較高權(quán)益比，保證項(xiàng)目后期結(jié)算規(guī)模。
　　三條紅線穩(wěn)居綠檔，百億中票獲準(zhǔn)注冊(cè)
　　公司財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健，截止2023Q3末，公司剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率66.3%、凈負(fù)債率61.4%、現(xiàn)金短債比2.1倍，三道紅線穩(wěn)居綠檔。此外，公司10月31日公告銀行間交易商協(xié)會(huì)已同意接受公司兩筆總額度100億元的中期票據(jù)注冊(cè)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)恢復(fù)不及預(yù)期，政策放松不及預(yù)期，公司銷售恢復(fù)不及預(yù)期