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住宅租金將受新抵港人士的需求推動(dòng)：2023年至今的住宅物業(yè)價(jià)格指數(shù)（中原城市領(lǐng)先指數(shù)）回落2%，而首九個(gè)月租金則上漲7%（按差餉物業(yè)估價(jià)署計(jì)算的租金指數(shù)）。我們看到，加息影響在很大程度上被正面因素緩解，例如政府的人才引進(jìn)舉措帶動(dòng)專(zhuān)才和外籍人士流入。我們預(yù)計(jì)住宅租金將繼續(xù)受到新抵港人士的需求推動(dòng)，并在2024年同比增長(zhǎng)5%，而住宅價(jià)格將下降不到5%，更多取決于利率前景變化的時(shí)間。
　　主要購(gòu)物區(qū)的租金反彈。我們預(yù)計(jì)2024年主要購(gòu)物區(qū)的零售租金將同比反彈6-8%，主要是由于零售環(huán)境改善以及游客人數(shù)逐步恢復(fù)支持非必需品和輕奢行業(yè)，從而提高了租金負(fù)擔(dān)能力。同時(shí)，我們看到必需消費(fèi)品繼續(xù)面臨宏觀(guān)不確定性的影響，對(duì)社區(qū)購(gòu)物中心的租金構(gòu)成壓力。
　　寫(xiě)字樓仍然有待復(fù)蘇。相比之下，主要中央商務(wù)區(qū)的空置率有所上升，2023年凈吸納量出現(xiàn)負(fù)值。我們同時(shí)看到寫(xiě)字樓的需求不足以滿(mǎn)足龐大的落成量，目前預(yù)租進(jìn)度緩慢。另一方面，在主要寫(xiě)字樓租金較峰值調(diào)整30-40%后，由于租戶(hù)去中心化趨勢(shì)正在放緩，我們認(rèn)為業(yè)主不愿進(jìn)一步削減市值租金。我們預(yù)計(jì)寫(xiě)字樓租金將在2024年上半年下降3-5%，下半年有望企穩(wěn)，而由于市值租金和到期租金之間的巨大差距，業(yè)主續(xù)約時(shí)仍可能面臨顯著的租金負(fù)調(diào)整。
　　相對(duì)于寫(xiě)字樓，更偏好住宅/零售。總的來(lái)說(shuō)，我們相對(duì)寫(xiě)字樓更偏好住宅和零售物業(yè)。因此，我們認(rèn)為專(zhuān)注于中端住宅市場(chǎng)及零售元素較多的開(kāi)發(fā)商將在下半年獲益更多，包括新鴻基地產(chǎn)（16 HK/買(mǎi)入）。房地產(chǎn)投資信托基金對(duì)利率非常敏感，任何利率軌跡變化的信號(hào)均可能導(dǎo)致重大的重估?？紤]到寫(xiě)字樓租金持續(xù)疲軟，應(yīng)避開(kāi)寫(xiě)字樓元素較多的收租股。
　　主要風(fēng)險(xiǎn)：1）利率軌跡和變化幅度超出預(yù)期；2）股市和宏觀(guān)環(huán)境的不確定性；以及3）游客數(shù)目和消費(fèi)市場(chǎng)復(fù)蘇慢于預(yù)期。