>> 華創(chuàng)證券-建筑行業(yè)城中村改造系列報告之一：城改戰(zhàn)略高度定位，周期引擎蓄勢待發(fā)-231212
| 上傳日期： |
2023/12/13 |
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| 2004KB |
| 格式： |
pdf 共18頁 |
來源： |
華創(chuàng)證券 |
| 評級： |
推薦 |
作者： |
王彬鵬,魯星澤,郭亞新 |
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行業(yè)政策：城中村改造政策密集出臺，中央高度定位，地方積極響應(yīng)。2023年4月政治局會議首次將屬于城市更新政策組成部分的城中村改造單獨提出來重點強調(diào)，之后7月國常會提出在超大特大城市積極穩(wěn)步實施城中村改造，政治局會議再提要積極推動城中村改造，并召開城中村改造工作部署電視電話會議；9月自然資源部決定在43個城市開展以城中村為重點的低效用地再開發(fā)試點；并且央行和國開行都先后表態(tài)，要在資金方面對城中村改造進行支持。同時地方政策積極呼應(yīng)，今年6月以來青島、合肥、南京、鄭州、重慶、廣州等多個二線城市以及蘭溪、新鄉(xiāng)等三四線城市先后發(fā)文重點提出了城中村改造，并且屢屢提及在棚戶區(qū)和城中村改造中推行貨幣化和房票安置。本輪城中村改造在政策層面高度戰(zhàn)略定位，預(yù)計伴隨后續(xù)的資金到位，其作為順周期的引擎蓄勢待發(fā)。
城改歷史：城中村改造過去投資力度相對較小，但預(yù)計未來規(guī)?？善凇３侵写甯脑毂举|(zhì)上屬于棚改范疇，棚戶區(qū)包括城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、工礦棚戶區(qū)、國有墾區(qū)危房等，其中城鎮(zhèn)棚戶區(qū)包括成片棚戶區(qū)、城中村和舊住宅區(qū)。從過往經(jīng)驗來看，對比棚戶區(qū)改造，城中村首先主要以改造更新為主，其次資金來源和體量上，城中村改造資金主要源于政府專項款和補助資金，相比棚戶區(qū)改造貨幣化安置每年上萬億的投資規(guī)模，城中村改造資金投入相對有限。而當(dāng)前城中村改造作為老舊小區(qū)改造中的一部分被政府逐漸重視，今年中央和地方多次將本屬于城市更新政策組成部分的城中村改造單獨提出來重點強調(diào)，或預(yù)示后續(xù)無論是改造規(guī)模、改造模式還是資金支持力度，本輪城中村改造將不同以往，規(guī)?？善?。
城改模式：本輪城中村改造的拆遷比率、容積率和資金規(guī)模均有望提升。從中央和地方出臺的城中村改造政策按圖索驥，可以觀察到，改造模式和過往相比有了一些變化：1）拆遷比率：國常會通過的城中村改造指導(dǎo)意見中，明確要求分三類實施改造，“具備條件的城中村實施拆除新建”，地方層面，廣州提及將“采取凈地+公開市場的土地出讓形式”，青島、合肥、鄭州、南昌等城市均有提及貨幣化安置，這些表態(tài)均預(yù)示著本輪城改的拆遷比率或?qū)⒂兴嵘?）容積率提升，自然資源部明確提出“提高土地利用效率”、“大幅提高利用存量用地的比重和新上工業(yè)項目的容積率”、“容積率獎勵”等，并且根據(jù)經(jīng)濟觀察網(wǎng)新聞，自然資源部發(fā)文建議各地取消遠(yuǎn)郊容積率限制，我們認(rèn)為這也預(yù)示著本輪城改的規(guī)劃容積率或?qū)⒂兴嵘?）資金來源：國開行和央行先后表態(tài)了要在資金方面對城中村改造進行支持。福州計劃建立城中村改造“1+N”體系，爭取中央補助、專項債券、專項借款等金融政策。
調(diào)研總結(jié)：青島城改推進快、到訪項目均拆除、容積率提升多。從青島市城中村改造草根調(diào)研中可以明顯感受到，項目改造模式和政策顯示出了較高程度的一致性，主要體現(xiàn)在：1）推進速度：到訪四張項目2023年3月開工，計劃2025年4月竣工，但按目前速度，工期預(yù)計從26個月提升至20個月，工期縮短23%；2）拆遷比率：我們到訪的李家下莊和四張項目建筑物均已拆除；3）容積率提升：四張項目拆遷前容積率不到1.0，拆遷后按新的安置設(shè)計方案，規(guī)劃容積率預(yù)計在2.0-2.5區(qū)間，容積率提升幅度較大；4）地塊能效提升：首先項目容積率提升預(yù)計增加了更多商品房可售面積，其次，我們認(rèn)為未來若可由街道辦、區(qū)政府或城投公司持有部分商業(yè)，則可獲取商業(yè)及辦公永續(xù)性收入。
行業(yè)評級：城改戰(zhàn)略高度定位，周期引擎蓄勢待發(fā)。2023年4月以來，城中村改造政策密集出臺，中央高度戰(zhàn)略定位，地方上也積極響應(yīng)?？紤]到本輪城中村改造在拆遷比率、容積率和資金規(guī)模上預(yù)計均有望提升，其對宏觀經(jīng)濟的拉動需要重視，甚至有可能成為本輪經(jīng)濟周期上行的一個重要的發(fā)動機。從產(chǎn)業(yè)鏈視角出發(fā)，我們認(rèn)為未來城中村改造帶來的機會值得重視。地產(chǎn)鏈方面，建議關(guān)注華陽國際、名雕股份、深圳瑞捷、亞士創(chuàng)能、德才股份。
風(fēng)險提示：城中村改造推進速度、資金落地速度不及預(yù)期，房地產(chǎn)行業(yè)政策收緊超預(yù)期
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