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本期投資提示：
　　房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：上周（23/12/9-23/12/15）34個(gè)重點(diǎn)城市新房合計(jì)成交341萬平米，環(huán)比+16%；其中，一二線環(huán)比+16%、三四線環(huán)比+18%；12月累計(jì)一手房月成交同比-21%，較11月-15pct；其中，一二線同比-17%、三四線同比-48%，分別較11月-7pct和-69pct。上周13個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交106萬平米，環(huán)比-7%；12月截至上周累計(jì)成交同比-2%，較11月-11pct。庫存方面，上周15城推盤199萬平米，對應(yīng)推盤比為0.68倍，最近3個(gè)月（23年9-11月）分別為0.77倍、1.27倍和0.65倍。截至上周末，15城可售面積為9,994萬平米，環(huán)比+0.5%；3個(gè)月移動(dòng)平均去化月數(shù)為17.7個(gè)月，環(huán)比-0.2個(gè)月。目前短期庫存去化月數(shù)進(jìn)一步走高，但我們認(rèn)為行業(yè)供給過度出清，行業(yè)中期庫存處于低庫存階段，但結(jié)構(gòu)中老庫存及短期無效庫存均在走高。
　　主要政策新聞：宏觀方面，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要統(tǒng)籌化解房地產(chǎn)、地方債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線；積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”，完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。財(cái)政部公布1-11月國有土地使用權(quán)出讓收入4.2萬億元（同比-18%）。統(tǒng)計(jì)局公布1-11月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資10.4萬億元（同比-9.4%），商品房銷售面積10.1億平米（同比-8.0%）。因城施策方面，北京調(diào)控政策放松，包括：首付比下調(diào)（首套首付從35%-40%下調(diào)至30%、二套從60%-80%下調(diào)至40-50%）、房貸利率下調(diào)（首套從4.75%下調(diào)至4.2-4.3%，二套從5.25%下調(diào)至4.75-4.8%）、普宅單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)提升；貸款期限延長；上海調(diào)控政策放松，包括：首付比下調(diào)（首套首付從35%下調(diào)至30%、二套從50%-70%下調(diào)至40-50%）、房貸利率下調(diào)（首套從4.55%下調(diào)至4.1%，二套從5.25%下調(diào)至4.4-4.5%）、取消普宅總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
　　公司動(dòng)態(tài)跟蹤：11月銷售額及同比：華潤置地241億（+9%），華僑城A 37億（+21%）；1-11月累計(jì)銷售額及同比：華潤置地2,860億（+14%），華僑城A 381億（-24%）。保利發(fā)展公布計(jì)劃在未來12個(gè)月內(nèi)的增持和回購計(jì)劃：1）公司實(shí)際控制人保利集團(tuán)計(jì)劃增持金額2.5-5億元，增持價(jià)格不超過15.19元/股；2）公司計(jì)劃回購股份10-20億元，回購價(jià)格不超過15.19元/股。截至12月15日，保利集團(tuán)已增持公司A股股份495.71萬股，占比0.04%，累計(jì)增持金額5,000萬元；保利發(fā)展回購997萬股，占比0.08%，對價(jià)1.0億元。龍湖集團(tuán)發(fā)行中票12億元/3年/3.66%。新城控股發(fā)行中票8.5億元/3年/4.48%。建發(fā)股份發(fā)行住房租賃債券6.70億元/6年/3.77%。碧桂園公告將以30.685億元出售珠海萬達(dá)商管1.79%股權(quán)予萬達(dá)。
　　一周板塊回顧：板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)上漲1.08%，滬深300指數(shù)下跌1.7%，相對收益為2.79%，板塊表現(xiàn)強(qiáng)于大市，在31個(gè)板塊排名中排第6位。個(gè)股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為：濟(jì)南高新、大龍地產(chǎn)、京能置業(yè)、中迪投資、上實(shí)發(fā)展，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為*ST泛海、萬通發(fā)展、金地集團(tuán)、卓朗科技、張江高科。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個(gè)股平均上漲2.15%，滬深300指數(shù)下跌1.7%，相對收益為3.85%，板塊表現(xiàn)強(qiáng)于大市。當(dāng)前主流AH房企23/24PE均值分別為6.0/5.4倍；物管23/24PE均值分別為12.8/10.5倍。
　　投資分析意見：近期中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議未提“房住不炒”，并強(qiáng)調(diào)化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)放在首位，同時(shí)要求加快推進(jìn)三大工程，延續(xù)7月政治局會(huì)議的支持基調(diào)，此外本周京滬樓市政策同時(shí)放松再次強(qiáng)化支持態(tài)度，預(yù)計(jì)后續(xù)需求端將有更進(jìn)一步的改善空間，同時(shí)預(yù)計(jì)三大工程將逐步進(jìn)入落地期。我們認(rèn)為后續(xù)城中村改造+住房雙軌制將是房地產(chǎn)行業(yè)破局關(guān)鍵，其中城中村改造是中短期政策發(fā)力關(guān)鍵點(diǎn)。并我們預(yù)計(jì)核心城市銷售將率先逐步改善，格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長空間打開。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評級，1）推薦優(yōu)質(zhì)房企：A股：華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團(tuán)、保利發(fā)展、建發(fā)股份、新城控股、萬科A；H股：越秀地產(chǎn)、華潤置地、建發(fā)國際、龍湖集團(tuán)、中海外發(fā)展；2）建議關(guān)注城中村改造受益企業(yè)：北京：城建發(fā)展；上海：中華企業(yè)；廣州：越秀地產(chǎn)；深圳：天健集團(tuán)。此外，維持物業(yè)管理板塊“看好”評級，推薦：保利物業(yè)、中海物業(yè)、萬物云、華潤萬象、新大正，建議關(guān)注：招商積余。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，銷售去化不及預(yù)期；物管行業(yè)人工成本上行超預(yù)期。