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核心要點(diǎn)：
　　12月14日北京、上海同步發(fā)布樓市新政，滿足剛性和改善性住房需求
　　北京優(yōu)化調(diào)整樓市政策包括四個(gè)方面：（1）下調(diào)首套及二套房首付比例。其中首套房首付比例由35%降至30%，同時(shí)對(duì)購(gòu)買二套房實(shí)施差異化的首付比例，購(gòu)買城六區(qū)（東城、西城、朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、石景山區(qū)）二套房最低首付比例不低于50%、非城六區(qū)不低于40%，不再按此前的普宅和非普宅區(qū)分，顯著降低居民購(gòu)房門檻。（2）下調(diào)房貸利率。城六區(qū)首套、二套房利率下限分別為不低于LPR+10BP、LPR+60BP，非城六區(qū)首套、二套房利率下限分別為不低于LPR、LPR+55BP。而此前首套和二套房貸利率分別為L(zhǎng)PR+55BP和LPR+105BP，大幅降低了居民購(gòu)房成本。（3）調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)。由于北京此前的普宅標(biāo)準(zhǔn)制定于2014年，房?jī)r(jià)上漲后較難滿足實(shí)際情況，而本次調(diào)整取消了總價(jià)限制，同時(shí)還提高單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大了普通住宅范圍。（4）房貸年限從最長(zhǎng)25年延長(zhǎng)至30年。
　　上海發(fā)布優(yōu)化差別化住房信貸政策，調(diào)整包括三個(gè)方面：（1）首套房貸款利率下限調(diào)整為L(zhǎng)PR-10BP（此前為L(zhǎng)PR+35BP），最低首付比例調(diào)整為30%（此前為35%）。（2）二套房貸款利率下限調(diào)整為L(zhǎng)PR+30BP，最低首付比例調(diào)整為50%（此前普宅50%/非普宅70%），其中非主城六區(qū)首付比例為40%，貸款利率為L(zhǎng)PR+20BP。（3）普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不再限制總價(jià)，僅關(guān)注住宅類型和單套建面（144平米及以下），更多主城區(qū)住宅將被納入普宅，此項(xiàng)調(diào)整力度要大于北京（仍要參考單價(jià)）。
　　總體來(lái)看，北京和上海本次政策調(diào)整一方面大幅降低了居民購(gòu)房門檻及購(gòu)房成本，更好滿足剛性和改善性需求。另一方面，由于普通住宅能夠享受交易稅費(fèi)優(yōu)惠（包括增值稅、個(gè)稅、契稅等），因此普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整將擴(kuò)大普宅范圍，有利于降低交易稅費(fèi)，進(jìn)而提升二手房交易活躍度。
　　一線城市政策仍有放松空間，房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)預(yù)期增強(qiáng)
　　截至目前，北上廣深四個(gè)一線城市已經(jīng)完成兩輪樓市政策優(yōu)化調(diào)整，包括從9月的“認(rèn)房不認(rèn)貸”，再到近期的降低首付比例和貸款利率，尤其是廣州放松力度最大，非核心區(qū)域的限購(gòu)也有放松，但北上深目前仍未調(diào)整過(guò)限購(gòu)政策。因此，我們認(rèn)為一線城市在需求端政策上仍有放松空間，核心城市的市場(chǎng)信心修復(fù)對(duì)整體市場(chǎng)企穩(wěn)有積極作用。
　　投資建議
　　繼廣深之后，京滬繼續(xù)跟進(jìn)放松需求端政策，較大程度降低了居民購(gòu)房門檻和購(gòu)房成本，未來(lái)政策仍然存在放松空間，預(yù)計(jì)市場(chǎng)預(yù)期將在政策支持下逐步修復(fù)。當(dāng)前階段建議關(guān)注拿地能力強(qiáng)、土儲(chǔ)布局優(yōu)異的頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企，維持行業(yè)“增持”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　需求端支持政策執(zhí)行不及預(yù)期；經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不及預(yù)期導(dǎo)致居民收入和信心恢復(fù)較慢；市場(chǎng)銷售復(fù)蘇低于預(yù)期；房企信用風(fēng)險(xiǎn)暴露增加。