>> 申萬宏源-房地產(chǎn)行業(yè)中國住房需求總量及結構趨勢研究之二：日韓為鑒總量有支撐，新格局孕育新機遇-231220
| 上傳日期： |
2023/12/20 |
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| 2818KB |
| 格式： |
pdf 共26頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
袁豪,陳鵬 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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本期投資提示：
維持判斷我國住房需求仍有支撐，購買力應是后續(xù)政策著力點。當前行業(yè)供需兩端基本面均快速下行，2023E銷售、開工、拿地、投資較各自歷史峰值分別下降37%、58%、62%、25%，并且供給端下降大于需求端，導致市場擔憂總量缺乏中樞支撐。由此部分機構也將中期住宅需求中樞預測進一步下調(diào)至約9億平，較2021年高點的15.7億平下降42%，并低于2023E的9.9億平、隱含著進一步下行的悲觀預期。目前市場對行業(yè)下行有兩方面擔憂：中長期需求支撐不足、中短期購買力不足，并且認為兩項負面因素疊加更難化解，但我們認為，目前市場對我國房地產(chǎn)悲觀預期已過度演繹，我們維持認為我國住房需求中樞依然有支撐，并維持5-10年商品房需求中樞13.4億平（住宅11.6億平）的判斷，相較于2023E住宅銷售9.9億平、住宅新開工7億平，表明行業(yè)總量已經(jīng)超跌，且本文嘗試通過采用日韓經(jīng)驗來推導極限情況下我國需求中樞，以此加強支撐“目前我國總量超跌”判斷。此外，在需求有支撐的判斷下，預計提升購買力將是后續(xù)政策著力點。
日韓為鑒底線測算我國住宅總量有支持，并當前已處超跌狀態(tài)。目前日韓房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)進入成熟階段，而我國城鎮(zhèn)化率64%和人均住房面積30平（使用面積口徑），仍顯著低于日韓（日本92%/39平、韓國81%/33平），在不考慮上述兩大差別的假設下，我們通過中日韓人口差距、并使用日韓住宅開工來線性測算我國住宅開工中樞底線：1）以日本為例，日本22年總人口1.25億人，過去10年住宅開工均值7,472萬平，而我國總人口是日本的11.3倍，則測算出我國住宅開工底線8.4億平；2）以韓國為例，韓國22年總人口5,182萬人，過去10年住宅開工均值4,605萬平，而我國總人口是韓國的27.2倍，則測算出我國住宅開工底線12.5億平。同時考慮人均住房面積和人均開工面積的反向關系，中國30平/0.5平、日本39平/0.6平、韓國33平/0.89平，因而預計我國在日韓兩國中更似韓國，從而測算我國開工底線區(qū)間10.5-12.5億平、或更接近12.5億平，這顯著高于2023E住宅銷售9.9億平、住宅新開工7億平，也表明行業(yè)總量已經(jīng)超跌。
需求有支撐、供給過度出清，格局優(yōu)化延續(xù)、新格局孕育新機遇。1）2021年以來行業(yè)供給側改革、格局優(yōu)化邏輯開始演繹，市場逐步認可優(yōu)質(zhì)房企的alpha成長性，但近期市場擔憂行業(yè)下行beta將拖累優(yōu)質(zhì)房企的alpha。我們認為我國住房需求仍有支撐，但供給已經(jīng)過度出清，預計格局優(yōu)化仍將持續(xù)演繹，新格局下也將孕育新機遇，并預計優(yōu)質(zhì)房企將擁有兩大alpha成長性：一方面，優(yōu)質(zhì)房企受益格局優(yōu)化紅利，可享受銷售集中度的進一步提升；另一方面，優(yōu)質(zhì)房企憑借產(chǎn)品力優(yōu)勢，可享受改善類產(chǎn)品滲透率的進一步提升。2）面對當前復雜基本面形勢，目前政策也在總量和結構兩端發(fā)力，也在進一步促成新格局孕育新機遇：一方面，當前總量政策覆蓋供需兩端，需求端一二線限制性政策放松、城改政策有望加速落地，供給端行業(yè)融資政策轉向、保主體政策加碼；另一方面，當前結構政策也更聚焦改善性需求，需求端出臺支持改善性需求釋放政策，如認房不認貸、降二套首付比等，供給端出臺改善型產(chǎn)品放松政策，包括廢限墅令、放松普宅標準等。
投資分析意見：日韓為鑒總量有支撐，新格局孕育新機遇，維持“看好”評級。借鑒日韓成熟階段經(jīng)驗，我們測算我國住宅新開工底線區(qū)間10.5-12.5億平，與我們此前中期住宅需求中樞預測11.6億平的判斷相吻合，并判斷目前開工和銷售都已經(jīng)超跌。當前需求有支撐、供給過度出清，新格局孕育新機遇，格局優(yōu)化仍將演繹，預計將體現(xiàn)為優(yōu)質(zhì)房企兩大alpha成長性，包括優(yōu)質(zhì)房企集中度提升和改需產(chǎn)品滲透率提升。此外，我們認為后續(xù)城中村改造+住房雙軌制將是房地產(chǎn)行業(yè)破局關鍵，其中城中村改造是中短期政策發(fā)力關鍵點。我們維持房地產(chǎn)“看好”評級，1）推薦優(yōu)質(zhì)房企及產(chǎn)品力房企：A股：華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團、保利發(fā)展、建發(fā)股份、新城控股、萬科A；H股：越秀地產(chǎn)、華潤置地、建發(fā)國際、中海外發(fā)展、龍湖集團；2）建議關注城改受益房企：北京：城建發(fā)展；上海：中華企業(yè)；廣州：越秀地產(chǎn)；深圳：天健集團。此外，維持物業(yè)管理“看好”評級，推薦：保利物業(yè)、中海物業(yè)、萬物云、華潤萬象，建議關注：招商積余。
風險提示：政策再收緊，資金再惡化，出險房企再增加
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