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核心觀點(diǎn)：
　　銷售端：11月全國商品房銷售面積、銷售額持續(xù)低位徘徊，單月值分別為7930.5萬平方米和8157.2億元，同比降幅為10.3%和8.6%，30大中城市商品房日均成交套數(shù)再次降至3000套以下水平，樓市表現(xiàn)不容樂觀；價(jià)格方面，一線城市二手住宅價(jià)格跌幅顯著擴(kuò)大至1.4%（上月為-0.8%），帶動(dòng)全國房?jī)r(jià)走低，70城中無價(jià)格環(huán)比上漲城市。
　　投資端：受銷售端影響，11月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比負(fù)增10.56%，帶動(dòng)1-11房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額降幅走擴(kuò)；受低基數(shù)影響，11月新開工面積和施工面積同比增速回正，但絕對(duì)水平仍處歷史低位，竣工面積增速環(huán)比季節(jié)性大幅提升；土地市場(chǎng)方面，三線城市土地供應(yīng)數(shù)量大幅提升，但各能級(jí)城市成交情況均無明顯改善。
　　高頻數(shù)據(jù)顯示，12月1-17日30大中城市商品房日均成交套數(shù)為2947套，同比下降18.81%，預(yù)計(jì)12月樓市大概率仍會(huì)維持筑底態(tài)勢(shì)。從四季度以來召開的幾次重要會(huì)議來看，防范和化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)仍將是2024年的主旋律。我們認(rèn)為，2024年房地產(chǎn)行業(yè)政策將保持邊際寬松，在供給端政策力度加強(qiáng)的同時(shí)，需求端政策亦有望繼續(xù)放松，其中下調(diào)居民房貸利率是關(guān)鍵。近期北京、上海兩地已就首付比例、貸款利率、貸款期限等購房政策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，釋放一定積極信號(hào)。
　　我們判斷，若各項(xiàng)政策優(yōu)化調(diào)整到位，2024年年中前后樓市有望回穩(wěn)。但綜合考慮“三大工程”推進(jìn)有可能對(duì)商品房市場(chǎng)形成一定“擠出”效應(yīng)，并導(dǎo)致商品房市場(chǎng)下滑對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的拖累減弱，出臺(tái)強(qiáng)刺激措施的概率進(jìn)一步減小，以及“房住不炒”主基調(diào)會(huì)長期堅(jiān)持，2024年房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)“V型”反轉(zhuǎn)的可能性不大，全年房地產(chǎn)投資和樓市銷量還將下降5.0%左右，降幅將較2023年分別收窄4.4和3個(gè)百分點(diǎn)左右。