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事件：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)司局負(fù)責(zé)人接受記者采訪，介紹啟動(dòng)新一輪保障性住房規(guī)劃建設(shè)的原因，并解讀保障對(duì)象是誰、誰來建、如何管理等方面的問題。
　　啟動(dòng)原因：新模式重要支撐，完善住房制度與供應(yīng)的重大改革。
　　當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)正亟需建立新的發(fā)展模式，以“保障+市場(chǎng)”雙輪驅(qū)動(dòng)來推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。然而，過去的保障房建設(shè)相對(duì)滯后，導(dǎo)致其在整體住房供應(yīng)中的占比偏低。根據(jù)方正證券宏觀組測(cè)算，狹義保障房在我國住房供應(yīng)中的占比僅為7.2%。此外，由于商品房?jī)r(jià)格在一二線城市超出了部分工薪收入群體的支付能力，許多人的住房需求無法得到有效釋放。因此，新一輪保障房的啟動(dòng)被視為房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要支撐，同時(shí)也是完善住房制度和供應(yīng)體系、重構(gòu)市場(chǎng)和保障關(guān)系的一項(xiàng)重大改革。
　　與此前的區(qū)別：此前以配租型為主，此后將分為配租型和配售型兩種。
　　新一輪保障房計(jì)劃將此前以配租型為主的模式，轉(zhuǎn)變?yōu)椤芭渥?配售”并重，重點(diǎn)補(bǔ)齊配售型的短板。配租型保障房主要包括公租房和保租房，其中公租房建設(shè)開始于2010年，保租房建設(shè)開始于2021年，是此前保障房的主要模式。新一輪的保障房提出了配售型保障房的概念，按照保本微利的原則進(jìn)行配售，以解決困難工薪人群的住房問題。同時(shí)，合理確定保障范圍，逐步擴(kuò)大到整個(gè)工薪收入群體。
　　保障對(duì)象：“兩類群體”，住房困難工薪收入群體、引進(jìn)的科技、教師、醫(yī)護(hù)人員等。
　　新一輪保障房將重點(diǎn)保障好“兩類群體”，首先是從最困難的群體做起，逐步拓展保障范圍。具體來說，重點(diǎn)保障的對(duì)象包括：1）住房有困難且收入不高的工薪收入群體；2）城市需要引進(jìn)的科技人員、教師、醫(yī)護(hù)人員等。對(duì)于配售型保障性住房的申購，將以家庭為單位進(jìn)行，而每個(gè)保障對(duì)象只能購買一套保障房。具體的標(biāo)準(zhǔn)將根據(jù)申請(qǐng)人的家庭收入、住房、財(cái)產(chǎn)等因素進(jìn)行排序和配售。
　　建設(shè)與管理：城市黨委、政府負(fù)有主體責(zé)任，實(shí)施嚴(yán)格的封閉管理。
　　在建設(shè)方面，保障房由城市黨委、政府負(fù)有主體責(zé)任，建設(shè)數(shù)量將由城市政府“以需定建”，科學(xué)合理地確定供給規(guī)?；I集方式將充分利用依法收回的已批未建土地、司法處置的住房和土地等資源。在管理方面，保障房將實(shí)施嚴(yán)格的封閉管理，以防止新建的配售型保障性住房被違規(guī)變更為商品住房流入市場(chǎng)。
　　投資建議：新一輪保障房的啟動(dòng)使得房地產(chǎn)新模式框架逐步清晰。我們預(yù)計(jì)這一政策主要將集中在財(cái)政實(shí)力較強(qiáng)、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)良好、人口持續(xù)流入的一二線城市。因此，建議投資者關(guān)注各地國有開發(fā)、建設(shè)主體，包括天地源、天健集團(tuán)、浦東金橋、中華企業(yè)、城建發(fā)展、越秀地產(chǎn)等公司。此外，鑒于一線城市二手房市場(chǎng)回暖的邏輯，建議繼續(xù)關(guān)注我愛我家、貝殼-W等公司。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：樓市回暖不及預(yù)期；需求端修復(fù)不及預(yù)期；政策落地不及預(yù)期。