>> 首創(chuàng)證券-房地產(chǎn)行業(yè)簡評報告：低基數(shù)下開工同比轉(zhuǎn)正，房價環(huán)比持續(xù)下行-231221
| 上傳日期： |
2023/12/22 |
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| 706KB |
| 格式： |
pdf 共8頁 |
來源： |
首創(chuàng)證券 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
李梟洋 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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房價環(huán)比持續(xù)下行，滬深超預(yù)期松綁。2023年前11月商品房銷售金額累計同比增速為-5.2%，較前10月變動-0.3個百分點；11月單月銷售金額同比增速為-16.9%，較10月單月變動-2.5個百分點。2023年前11月商品房銷售面積累計同比增速為-8%，較前10月變動-0.2個百分點；11月單月銷售面積同比增速為-21.3%，較10月單月變動-0.9個百分點。前11月累計銷售均價同比增速為7.1%，較前10月變動0.1個百分點。11月各地政策出臺力度相對有限，整體市場呈現(xiàn)量價齊跌。70城房價環(huán)比持續(xù)下行，滬深下調(diào)首付比例，放寬普宅標(biāo)準，有望帶動市場熱度回升。
投資持續(xù)低迷，預(yù)計后續(xù)依舊承壓。2023年前11月房地產(chǎn)開發(fā)投資累計同比-9.4%，較前10月變動-0.1個百分點；11月單月投資增速18.1%，較10月單月變動-1.4個百分點。盡管多核心城市放松地價和房價限制，土地市場整體溢價率下行，流拍率上行，整體分化依舊。銷售熱度下行，房企拿地新開工較為謹慎，我們預(yù)計后續(xù)投資增速依舊承壓。
低基數(shù)助力新開工同比轉(zhuǎn)正。新開工方面，2023年前11月新開工累計增速為-21.2%，較前10月變動2個百分點；11月單月新開工增速4.7%，較10月單月變動25.9個百分點。22年新開工的低基數(shù)，助力新開工同比轉(zhuǎn)正。房企策略以銷定產(chǎn)為主，跟隨銷售市場同向變動。22年拿地總量大幅下行，可開工資源總量減少。我們認為明年新開工仍有下行壓力?？⒐し矫?，2023年前11月竣工累計增速為17.9%，較前10月變動-1.1個百分點；11月單月竣工增速為10.3%，較10月單月變動-3.1個百分點?？⒐ぴ鏊俦３指呶?。目前行業(yè)存在大量已開未竣工的項目，在各地政府保交樓措施落地以及預(yù)售資金監(jiān)管正?；谋尘跋?，房企資金鋪排從前端投資擴張，逐漸轉(zhuǎn)移到后端施工竣工以釋放監(jiān)管資金，形成正向現(xiàn)金流。我們預(yù)計竣工保持正增。
到位資金邊際改善，金融機構(gòu)融資發(fā)力。從行業(yè)到位資金來看，2023年前11月累計增速為-13.4%，較前10月變動0.4個百分點。到位資金11月單月同比-10.5%，較10月單月變動6.6個百分點。房企融資方面來看，國內(nèi)貸款前11月累計同比-9.8%，較前10月變動1.2個百分點；11月國內(nèi)貸款單月增速7%，較10月單月變動16.7個百分點。防風(fēng)險的底線思維下，監(jiān)管提出一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，11月金融機構(gòu)對于房企的支持力度有所增大。
投資建議：持續(xù)推薦：1）高能級布局、拿地換牌比例較高、規(guī)模適中的頭部房企：招商蛇口、華潤置地；2）行業(yè)底部拿地擴張的優(yōu)質(zhì)房企：濱江集團、華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)。3）永續(xù)現(xiàn)金流類房企：龍湖集團、華潤置地。
風(fēng)險提示：宏觀經(jīng)濟復(fù)蘇不及預(yù)期，政策反應(yīng)鈍化，二手房掛牌量持續(xù)提升，房價超預(yù)期下跌等。
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