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事件概述
　　根據(jù)新華社，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議12月11日至12日在北京舉行。根據(jù)澎湃新聞，對(duì)于2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)的定調(diào)，會(huì)議提出，積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”。完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
　　核心觀點(diǎn)
　　我們認(rèn)為，積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是2024年重要目標(biāo)，短期看地產(chǎn)企業(yè)債券融資規(guī)模，政策已初顯成效。據(jù)澎湃新聞，2023年10月末，中央金融工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”后，11月以來(lái)多部委召開(kāi)企業(yè)座談會(huì)落實(shí)相關(guān)舉措，多家商業(yè)銀行召開(kāi)企業(yè)座談會(huì)，提出要加大在開(kāi)發(fā)貸、按揭貸、經(jīng)營(yíng)貸及債券承銷等方面的支持。根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2023年11月，房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額412.8億元，環(huán)比增長(zhǎng)49.4%，同比降幅收窄至2.6%，政策效果初顯。
　　我們認(rèn)為，“三大工程”將對(duì)沖傳統(tǒng)地產(chǎn)下行風(fēng)險(xiǎn)，有望成為促進(jìn)地產(chǎn)投資的抓手。據(jù)澎湃新聞，“三大工程”在2023年重要會(huì)議中被多次提及。4月和7月中央政治局會(huì)議均對(duì)相關(guān)工作作出部署，中央金融工作會(huì)議亦提出加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)。國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議則先后審議通過(guò)了“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造和保障性住房建設(shè)的相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)。本質(zhì)上，新時(shí)期的“三大工程”，都是在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革做文章，匹配需求，并與擴(kuò)大房地產(chǎn)內(nèi)需結(jié)合。
　　2024年有望成為城中村改造啟動(dòng)之年，預(yù)計(jì)實(shí)施細(xì)則將陸續(xù)出臺(tái)，投資的實(shí)際拉動(dòng)作用或?qū)⒂邢?，但?duì)預(yù)期改變影響較大。據(jù)新華網(wǎng)，城中村改造首次在2023年4月28日的中央政治局會(huì)議提出。根據(jù)克爾瑞地產(chǎn)研究測(cè)算，地中村改造對(duì)地產(chǎn)銷售貢獻(xiàn)度約1%-3%，大幅縮短周期和提高拆舊比的情況下，也僅3%-11%。城中村改造對(duì)于地產(chǎn)銷售的拉動(dòng)作用或遠(yuǎn)低于棚改貨幣化安置。根據(jù)克爾瑞地產(chǎn)研究，樂(lè)觀預(yù)期下，城中村建筑面積共約7.43億平方米，改造帶來(lái)的每年新建商品房建筑面積為4249萬(wàn)平方米，僅占2022年全國(guó)商品房銷售面積的3.13%。而假設(shè)每套棚改貨幣化安置對(duì)應(yīng)購(gòu)置85平方米的住房，2014年-2017年，累計(jì)帶動(dòng)7.5億平米住宅去庫(kù)存，總計(jì)銷售貢獻(xiàn)率約15%。
　　投資建議
　　隨著保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等政府主導(dǎo)的“三大工程”持續(xù)推進(jìn)，我們認(rèn)為具有央企和地方國(guó)企背景的建筑施工企業(yè)將充分受益，建議關(guān)注中國(guó)建筑、中國(guó)交建、中國(guó)中鐵、中國(guó)鐵建、上海建工等。此外，規(guī)劃設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)作為地產(chǎn)鏈的最前端環(huán)節(jié)，實(shí)施時(shí)間早于施工，預(yù)計(jì)2024年相關(guān)訂單有望落地，建議關(guān)注華陽(yáng)國(guó)際、蘇州規(guī)劃、蘇交科等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　“三大工程”推進(jìn)進(jìn)度低于預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)，地產(chǎn)行業(yè)資金緊張程度超預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)，宏觀經(jīng)濟(jì)下行超預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)