>> 安信國(guó)際-房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告：地產(chǎn)泡沫消化需時(shí)，靜待地產(chǎn)行情復(fù)蘇-231230
| 上傳日期： |
2023/12/30 |
大小： |
1152KB |
| 格式： |
pdf 共26頁 |
來源： |
安信國(guó)際 |
| 評(píng)級(jí)： |
-- |
作者： |
黃焯偉 |
| 下載權(quán)限： |
無限制-登錄即可下載 |
|
|
中國(guó)房地產(chǎn)ETF。MSCI中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)追蹤中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)頭部企業(yè)股票表現(xiàn)，成份股主要在香港、美國(guó)上市，同時(shí)包含「滬深港通」的A股標(biāo)的，全都允許國(guó)際投資者交易。此指數(shù)是為國(guó)際投資者設(shè)計(jì)，讓投資者洞察中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體趨勢(shì)和表現(xiàn)。投資者可通過相關(guān)投資產(chǎn)品，如Global XMSCI中國(guó)房地產(chǎn)類股ETF（CHIR.US）投資此指數(shù)。指數(shù)中房企的總銷售額占百?gòu)?qiáng)房企的50%以上，較全面地反映中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)中頭部房企的綜合情況。
高能級(jí)城市需求仍在，有長(zhǎng)期發(fā)展的空間。隨地產(chǎn)熱度退卻，地產(chǎn)調(diào)控政策正在調(diào)整，一些城市已取消了房產(chǎn)限購(gòu)政策，從2023年下半年開始，調(diào)控放寬措施延伸至一線城市，并引起了廣泛關(guān)注，為居民購(gòu)房提供更多彈性和機(jī)會(huì)?？紤]到高能級(jí)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展較佳，隨調(diào)控放開，對(duì)有意在大城市定居的人來說是利好消息，調(diào)控政策的調(diào)整有望提振購(gòu)房者信心，促進(jìn)房市穩(wěn)定發(fā)展，我們?nèi)匀豢春酶吣芗?jí)城市的長(zhǎng)期發(fā)展。
但地產(chǎn)泡沫消化需時(shí)。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期存在泡沫風(fēng)險(xiǎn)，主要原因是供需失衡和投機(jī)行為。城市化進(jìn)程中，大量農(nóng)村人口涌入城市，住房需求急劇增加。早期供應(yīng)跟不上需求，推高了房?jī)r(jià)。高房?jī)r(jià)吸引了投資者和開發(fā)商的投機(jī)行為，進(jìn)一步推高了價(jià)格，增大了泡沫風(fēng)險(xiǎn)。加之過度放松的貸款政策，加劇了泡沫形成。與此同時(shí)，中國(guó)近年來結(jié)婚人數(shù)持續(xù)下降，但新房銷量卻保持上升趨勢(shì)，供應(yīng)量過剩。我們預(yù)計(jì)需要5-10年才能逐步消化這部分過剩供應(yīng)。
行業(yè)整合加速。近年來，中國(guó)房地產(chǎn)投資呈下滑趨勢(shì)。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩和政府調(diào)控政策收緊，買地投資結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，主要由國(guó)企帶動(dòng)。國(guó)企在購(gòu)買土地、開發(fā)房地產(chǎn)等方面具有優(yōu)勢(shì)，能承擔(dān)大規(guī)模的地產(chǎn)投資項(xiàng)目。同樣地，在銷售端亦看到國(guó)企占比有上升的趨勢(shì)，1-11月，超過800億元銷售額的主流房企只有16家，其中13家為國(guó)企，平均同比降1.9%。越秀、華發(fā)、華潤(rùn)累計(jì)銷售增幅最高，分別增28.8%、18.3%、13.6%。雖然國(guó)企銷售額下降，但降幅低于民企，且市場(chǎng)占有率提升。國(guó)企擁有強(qiáng)資金和資源，品牌影響力和信譽(yù)度高，易贏得消費(fèi)者信任。相比之下，民企面臨風(fēng)險(xiǎn)和可能的未完成樓房問題，購(gòu)房者更傾向于選擇國(guó)企，加速行業(yè)整合。
短期地產(chǎn)板塊走勢(shì)依然較弱。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正調(diào)整，嘗試恢復(fù)購(gòu)房者信心。市場(chǎng)降溫趨勢(shì)明顯。2023年1-11月，商品房銷售總額下降了5.2%，比2021年同期下降35%。預(yù)計(jì)調(diào)控政策放松將持續(xù)，對(duì)行業(yè)有正面影響，但銷售恢復(fù)仍不確定。對(duì)比MSCI中國(guó)指數(shù)的拆價(jià)率為35%，低于歷史平均水平。房企盈利能力仍需改善。預(yù)計(jì)2024-25年盈利年增長(zhǎng)5-10%，低于MSCI中國(guó)的14%。因此我們預(yù)期2024年MSCI中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)走勢(shì)弱于MSCI中國(guó)指數(shù)。但考慮到國(guó)有房企如中海和華潤(rùn)因資金優(yōu)勢(shì)，良好土地購(gòu)買投資比例和銷售恢復(fù)，預(yù)期2024-25年盈利年增長(zhǎng)較高，表現(xiàn)將優(yōu)于其他房企，投資者可以考慮這些因素來配置長(zhǎng)短倉(cāng)組合。
風(fēng)險(xiǎn)提示：i)地產(chǎn)銷售復(fù)蘇的不確定性；ii）資本市場(chǎng)態(tài)度審慎
|
|
