>> 方正證券-房地產(chǎn)行業(yè)事件點評報告：住房租賃模式初步跑通，金融加大支持力度-240106
| 上傳日期： |
2024/1/7 |
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| 335KB |
| 格式： |
pdf 共4頁 |
來源： |
方正證券 |
| 評級： |
推薦 |
作者： |
劉清海 |
| 行業(yè)名稱： |
金融 |
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此報告為加密報告，僅限高級會員查看 |
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事件：1月5日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》，以支持加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，培育和發(fā)展住房租賃市場，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道，全方位支持住房租賃市場發(fā)展。本次意見稿提出的多元化投融資渠道包括：1）增強金融機構(gòu)住房租賃貸款投放能力；2）拓寬住房租賃企業(yè)債券融資渠道；3）支持發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券；4）穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金；5）引導(dǎo)各類社會資金有序投資住房租賃領(lǐng)域。以上金融產(chǎn)品涵蓋了租賃住房投資、開發(fā)、運營、管理等全生命周期，涉及銀行、資本市場等多元融資渠道，信貸、債券、信托基金等多層次融資工具，從全方位支持住房租賃市場發(fā)展。
加大金融支持力度的根本原因，是住房租賃的商業(yè)模式已初步跑通。我國目前已形成雙輪驅(qū)動的住房租賃供應(yīng)體系，即保障性租賃住房、市場化租賃住房兩條腿走路。
1）保障性租賃住房方面，目前項目盈利情況良好，從已上市REITs來看，華潤有巢REIT、紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT以及華夏北京保障房REIT基金2023年上半年收入分別為3872.06萬元、2753.9萬元、3814.07萬元以及3631.16萬元；2023年上半年分紅金額分別為3923萬元、1899.99萬元、4696萬元以及1912.5萬元，完成高比例分紅。其中華潤有巢REIT在可供分配金額和分派率方面有不錯的表現(xiàn)，2023年上半年基金可供分配金額3207.07萬元，相較招募說明書同期預(yù)測數(shù)據(jù)的完成度是133.37%，分派率為5.35%，相較招募說明書同期預(yù)測的4.01%，提升了1.34個百分點；
2）市場化租賃住房方面，頭部房企中龍湖冠寓率先于2021年實現(xiàn)盈利，意味著承受市場化融資成本的能力或已經(jīng)達(dá)成，萬科泊寓也已自2023年6月起，單月利潤連續(xù)回正。
以上數(shù)據(jù)表明，困擾租賃住房市場首要的盈利難題，已經(jīng)初步性得以解決，可以承受市場化金融機構(gòu)提供的金融產(chǎn)品給到的融資成本。
住房租賃供給側(cè)的結(jié)構(gòu)性改革，將有效增加配租型保障住房供應(yīng)，加速構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。原有的住房保障體系以公共租賃住房、保障性租賃住房為主體，現(xiàn)在則在原有以租為主的住房保障體系基礎(chǔ)上，將保障性住房建設(shè)分為配租型和配售型兩種保障性住房，其中配租型包括公共租賃住房、保障性租賃住房，配售型保障性住房按保本微利原則配售。我們認(rèn)為，針對住房租賃市場金融力度的加強，將有效增加配租型保障性住房供應(yīng)，加速構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
持續(xù)看好住房租賃市場的機構(gòu)化、規(guī)?；㈩^部化。從海外市場來看，機構(gòu)化是住房租賃發(fā)展的長期趨勢，2021年，日本、美國、德國、新加坡的機構(gòu)滲透率分別達(dá)到79.2%、52.7%、36.7%和68.4%。本次征求意見稿也提出了“重點支持自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展”。其中具體提到，重點支持以獨立法人運營、業(yè)務(wù)邊界清晰、具備房地產(chǎn)專業(yè)投資和管理能力的自持物業(yè)型住房租賃企業(yè)，促進其規(guī)?；?、集約化經(jīng)營。我們認(rèn)為住房租賃的規(guī)?；?yīng)，可能會在籌房成本、建造成本、經(jīng)營管理效率、融資成本等多個層面，住房租賃市場本身盈利較薄，有望持續(xù)推動頭部化發(fā)展。截至2023年年底，管理規(guī)模居前的長租公寓品牌主要包括萬科泊寓、龍湖冠寓、翎寓國際、魔方生活服務(wù)集團等。
投資建議：住房租賃商業(yè)模式已初步跑通，疊加更大力度的金融支持，存量房屋將被有效盤活，配租型保障住房將有效增加，助力加速構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。標(biāo)的方面，核心關(guān)注：保利發(fā)展、天地源、我愛我家、浦東金橋。此外，建議關(guān)注：①城中村改造（越秀地產(chǎn)、天健集團、城建發(fā)展、中華企業(yè)）；②存量房賽道（貝殼-W）；③優(yōu)質(zhì)民企（新城控股、龍湖集團）；④格局優(yōu)化（招商蛇口、華發(fā)股份、建發(fā)國際集團）。
風(fēng)險提示：政策落地不及預(yù)期；信用風(fēng)險持續(xù)蔓延；樓市回暖不及預(yù)期。
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