>> 申萬宏源-地產(chǎn)及物管行業(yè)周報：PSL重啟支持三大工程，廣深細(xì)則推出預(yù)示城改加速，央行支持收購存量房作保障房-240107
| 上傳日期： |
2024/1/7 |
大?。?/td>
| 1725KB |
| 格式： |
pdf 共28頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
袁豪,曹曼 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告，僅限高級會員查看 |
|
|
房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：上周（23/12/30-24/1/5）34個重點城市新房合計成交292萬平米，環(huán)比-50%；其中，一二線環(huán)比-48%、三四線環(huán)比-67%；1月累計一手房月成交同比17%，較12月-9.5pct；其中，一二線同比-18%、三四線同比-4%，分別較12月11pct和+9pct。上周13個重點城市二手房成交85.5萬平米，環(huán)比-28%；1月截至上周累計成交同比+23.5%，較12月+5pct。庫存方面，上周15城推盤52萬平米，對應(yīng)成交推盤比為1.81倍，最近三個月（23年10-12月）分別為1.27倍、0.65倍和0.96倍。截至上周末，15城可售面積為9,918萬平米，環(huán)比-0.4%；3個月移動平均去化月數(shù)為16.5個月，環(huán)比-0.7個月。目前短期庫存去化月數(shù)進(jìn)一步走高，但我們認(rèn)為行業(yè)供給過度出清，行業(yè)中期庫存處于低庫存階段，但結(jié)構(gòu)中老庫存及短期無效庫存均在走高。
主要政策新聞：宏觀方面，央行公布23年12月國家開發(fā)銀行、中國進(jìn)出口銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行凈新增抵押補充貸款（PSL）3,500億元，期末抵押補充貸款余額為32,522億元。央行、金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》，加大住房租賃開發(fā)建設(shè)信貸支持力度，對于企業(yè)依法依規(guī)批量購買存量閑置房屋用作保障性或商業(yè)性租賃住房長期持有運營的，鼓勵商業(yè)銀行發(fā)放住房租賃團(tuán)體購房貸款。全國政協(xié)經(jīng)濟委員會副主任、中國國際經(jīng)濟交流中心副理事長寧吉喆指出大城市住房、汽車甚至煙花炮竹消費等各類限制應(yīng)當(dāng)逐步消除。因城施策方面，成都“8+1”縣（市）取消積分入戶。城改方面，深圳擬出新規(guī)推進(jìn)城中村改造，涉全市約40%建筑面積；上海市委書記陳吉寧指出，要著眼推進(jìn)中央部署的“三大工程”，加強更新任務(wù)統(tǒng)籌；《廣州市房票安置實施方案》經(jīng)市政府常務(wù)會議審議通過，廣州荔灣區(qū)土地開發(fā)中心以石圍塘項目為試點，落地全市第一批“房票安置”。保障房方面，青島市首批租賃住房貸款支持計劃試點貸款18.5億元落地。信貸方面，上海二套公積金首付50%起，特定6區(qū)降至40%；東莞階段性取消首套房貸利率下限。
公司動態(tài)跟蹤：23年12月銷售額及同比：萬科330億元（-17%）；保利發(fā)展227億元（-60%）；金地集團(tuán)104億元（-49%）；中國海外宏洋25億元（-41%）；中國海外發(fā)展228億元（-40%）；綠城中國自投251億元（+4%）；中國金茂92億元（-48%）；中南建設(shè)18億元（-76%）；美的置業(yè)42億元（-31%）；融創(chuàng)中國55億元（-33%）；碧桂園權(quán)益69億元（-69%）。23年銷售額及同比：萬科3,761億元（-10%）；保利發(fā)展，4,222億元（-8%）；金地集團(tuán)1,536億元（-31%）；中國海外宏洋428億元（+6%）；中國海外發(fā)展3,098億元（+5%）；綠城中國自投1,943億元（-9%）；中國金茂1,412億元（-9%）；中南建設(shè)399億元（-39%）；美的置業(yè)659億元（-17%）；融創(chuàng)中國848億元（-50%）；建發(fā)國際權(quán)益1,380億元（+14%）；碧桂園權(quán)益1,743億元（-51%）。股份回購方面，截至23/12/29，保利發(fā)展累計回購2,519萬股（占總股本0.21%），總對價2.5億元；截至23年底，新大正累計回購40萬股（占總股本0.18%），總對價529萬元；ESR、貝殼-W、綠城服務(wù)等持續(xù)回購。
一周板塊回顧：板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)下跌2.92%，滬深300指數(shù)下跌2.97%，相對收益為0.05%，板塊表現(xiàn)強于大市，在31個板塊排名中排第20位。個股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個股分別為：亞太實業(yè)、云南城投、津投城開、津濱發(fā)展、萊茵體育，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個股分別為大龍地產(chǎn)、保利發(fā)展、卓朗科技、濱江集團(tuán)、皇庭國際。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個股平均下跌1.41%，滬深300指數(shù)下跌2.97%，相對收益為1.57%，板塊表現(xiàn)強于大市。當(dāng)前主流AH房企23/24PE均值分別為5.5/5.0倍；物管23/24PE均值分別為12/10倍。
投資分析意見：我們認(rèn)為城中村改造+住房雙軌制將是房地產(chǎn)行業(yè)破局關(guān)鍵，其中城改是中短期政策發(fā)力關(guān)鍵點。考慮到近期中央經(jīng)濟工作會議再次要求加快推進(jìn)三大工程、以及央行行長潘功勝多次公開表示將為三大工程提供中長期低成本資金支持，同時鑒于近期PSL重啟、廣深城改細(xì)則推出、廣州首批房票落地、央行支持收購存量房作保障房等，預(yù)計三大工程將逐步進(jìn)入落地期，其中尤其城改正加速推進(jìn)期，預(yù)計將推動核心城市銷售率先改善。我們維持房地產(chǎn)“看好”評級，1）推薦優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力房企：A股：華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團(tuán)、保利發(fā)展、建發(fā)股份、新城控股、萬科A；H股：越秀地產(chǎn)、華潤置地、建發(fā)國際、中海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)；2）關(guān)注城改受益房企：北京：城建發(fā)展；廣州：越秀地產(chǎn)；上海：中華企業(yè)；深圳：天健集團(tuán)。此外，維持物業(yè)管理“看好”評級，推薦：保利物業(yè)、中海物業(yè)、萬物云、華潤萬象，建議關(guān)注：招商積余。
風(fēng)險提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，銷售去化不及預(yù)期；物管行業(yè)人工成本上行超預(yù)期。
|
|
