>> 國金證券-房地產(chǎn)行業(yè)周報：住建工作聚焦房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，多地調(diào)降首套利率-240114
| 上傳日期： |
2024/1/14 |
大小： |
2093KB |
| 格式： |
pdf 共18頁 |
來源： |
國金證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
杜昊旻,王祎馨 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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行業(yè)點評
本周A股地產(chǎn)、港股地產(chǎn)、物業(yè)板塊下跌。本周（1.6-1.12）申萬A股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為-1.1%，在各板塊中位列第15；WIND港股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為-2.3%，在各板塊中位列第18。本周恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)漲跌幅為-4.2%，恒生中國企業(yè)指數(shù)漲跌幅為-2.2%，滬深300指數(shù)漲跌幅為-1.4%；物業(yè)指數(shù)對恒生中國企業(yè)指數(shù)和滬深300的相對收益分別為-2%和-2.9%。
本周上海、南京開年首拍，土地市場整體延續(xù)低迷趨勢。本周（1.6-1.12）全國300城宅地成交建面344萬㎡，單周環(huán)比-38%，單周同比+1%，平均溢價率4%。2024年初至今，全國300城累計宅地成交建面896萬㎡，累計同比-77%；年初至今，招商蛇口、中建五局、京能置業(yè)、北京城建集團、中建三局的權(quán)益拿地金額位居行業(yè)前五。
本周新房銷售同環(huán)比下降，開年后延續(xù)筑底趨勢。本周（1.6-1.12）35個城市商品房成交合計275萬平米，周環(huán)比-11%，周同比-40%。其中：一線城市周環(huán)比+0.3%，周同比-32%；二線城市周環(huán)比-14%，周同比-46%；三四線城市周環(huán)比-9%，周同比+6%。
本周二手房成交同環(huán)比上升，延續(xù)持續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢。本周（1.6-1.12）15個城市二手房成交合計177萬平米，周環(huán)比+32%，周同比+5%。其中：一線城市周環(huán)比+22%，周同比+3%；二線城市周環(huán)比+35%，周同比+5%；三四線城市周環(huán)比+34%，周同比-5%。
多地住建系統(tǒng)的新年工作重點聚焦房地產(chǎn)向新模式轉(zhuǎn)型，抓手是“三大工程”。歲末年初之際，多地住建系統(tǒng)召開住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議，回顧總結(jié)23年工作，安排部署24年任務(wù)。我們總結(jié)發(fā)現(xiàn)，各地24年的住建工作總體基調(diào)延續(xù)“穩(wěn)中求進、以進促穩(wěn)、先立后破”，主線為“穩(wěn)市場、防風(fēng)險、促轉(zhuǎn)型”，通過在保障房端完善體系，建設(shè)配售型保障性住房；在商品房端推進現(xiàn)房銷售改革，持續(xù)落地政策滿足剛性和改善性住房需求；穩(wěn)步推進老舊小區(qū)改造、危房舊房改造、城中村改造，實現(xiàn)構(gòu)建商品房與保障房雙軌制的房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
開年以來多地陸續(xù)下調(diào)首套房貸利率。由于部分城市的新房價格同環(huán)比持續(xù)承壓，根據(jù)政策可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋追抠J利率下限（參考《關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個人住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整長效機制的通知》），2024開年以來已有5城先后降低首套房貸利率，范圍涉及二三線城市。我們認為在當(dāng)前收入預(yù)期較不明確的背景下，相較于其他需求端刺激政策，調(diào)降房貸利率能直接有效地降低購房成本，結(jié)合房企及各地的促銷活動，有望帶動部分需求入市，同時亦表明多數(shù)城市的房貸利率仍存放松空間。在政策延續(xù)寬松的基調(diào)下，后續(xù)更多城市有望出臺降低房貸利率、降低首付比例、放松限購等需求端政策組合拳，助力銷售市場企穩(wěn)。
投資建議
近期多地召開住建工作會議，24年工作旨在促進房地產(chǎn)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，在供給側(cè)完善保障房體系，推進現(xiàn)房銷售改革；需求側(cè)政策持續(xù)落地，上海兩區(qū)出臺人才購房新政，多地下調(diào)首套房貸利率。推薦在新發(fā)展模式下已布局城中村改造、且主打改善產(chǎn)品雙重加持的央國企，如越秀地產(chǎn)、招商蛇口、華潤置地；推薦受益于行業(yè)K型分化的改善型房企，如建發(fā)國際集團；推薦受益于政策利好不斷落地，一二手房市場活躍度持續(xù)提升，擁有核心競爭力的房產(chǎn)中介平臺貝殼。
風(fēng)險提示
寬松政策對市場提振不佳；三四線城市恢復(fù)力度弱；多家房企出現(xiàn)債務(wù)違約
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