>> 國盛證券-宏觀專題-測算：地產(chǎn)超跌了嗎？“三大工程”管用嗎？-240121
| 上傳日期： |
2024/1/21 |
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pdf 共12頁 |
來源： |
國盛證券 |
| 評級： |
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作者： |
熊園,楊濤 |
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近期我們持續(xù)提示：2024年GDP目標(biāo)可能定為5%左右的偏高水平，通過“三大工程”穩(wěn)住地產(chǎn)投資是一大抓手。在我們年度報告對地產(chǎn)投資簡要測算的基礎(chǔ)上，本篇報告對2024年地產(chǎn)投資的自然跌幅、“三大工程”的影響作出詳細(xì)分析與測算。
核心結(jié)論：基于自然狀態(tài)和政策支持兩大視角，再結(jié)合定性分析、對比日本和定量測算，過去兩年地產(chǎn)投資可能超跌，2024年全年跌幅應(yīng)不會明顯擴(kuò)大。鑒于“三大工程”有望額外拉動地產(chǎn)投資1萬億左右，對應(yīng)2024年地產(chǎn)投資增速有望收窄至-5%以內(nèi)、但轉(zhuǎn)正難。
一、自然狀態(tài)下，過去兩年地產(chǎn)投資可能超跌，2024年全年跌幅應(yīng)不會明顯擴(kuò)大。
1、定性判斷，地產(chǎn)景氣仍在下行中期，2022-2023年地產(chǎn)投資可能超跌。
>長期趨勢看，隨著我國人口負(fù)增長、購房年齡人口增速下行、城鎮(zhèn)化速度放緩，我國地產(chǎn)景氣仍在下行通道中，2022-2023年我國購房年齡人口增速接近日本2003年水平。
>短期波動看，地產(chǎn)銷售、投資可能有所超跌。增速角度，參考日本經(jīng)驗，人口增速持續(xù)下行，地產(chǎn)銷售、投資趨于回落，但同比跌幅并不會持續(xù)擴(kuò)大；2022-2023年我國地產(chǎn)投資已經(jīng)連續(xù)下跌2年，合計下跌20%左右，已經(jīng)和日本兩輪大跌接近。跌幅角度，我國地產(chǎn)景氣在2021年達(dá)到高點，近2年的跌幅已經(jīng)達(dá)到日本泡沫破裂后整體跌幅的5-6成。
>本質(zhì)看，地產(chǎn)剛需和改善性需求仍存，地產(chǎn)景氣理論上會有一個底部，不太可能無限下跌。在連續(xù)兩年大跌后，量的層面下跌速度可能有所放緩。
>綜合看，自然狀態(tài)下，2024年地產(chǎn)投資應(yīng)會繼續(xù)下跌，但同比跌幅應(yīng)不會明顯擴(kuò)大，更可能延續(xù)近年來水平、甚至小幅收窄；而房價邊際企穩(wěn)相對可能需要更長時間。
2、定量測算，2024年的地產(chǎn)投資跌幅可能多大？環(huán)比推算法：以近年來環(huán)比增速作為參考標(biāo)準(zhǔn)，推算同比增速。中性假設(shè)下，當(dāng)前地產(chǎn)景氣超跌，2024年環(huán)比跌幅較2022-2023年小幅收窄，對應(yīng)2024年地產(chǎn)投資同比增速-10.7%。結(jié)構(gòu)推算法：根據(jù)領(lǐng)先指標(biāo)分別推算土地購置費和建安投資，進(jìn)而得到地產(chǎn)投資增速。2024年土地購置費增速可能小幅提升，建安投資增速可能小幅回落；綜合看，合計可推算2024年地產(chǎn)投資跌幅-9.0%左右。
二、政策支持下，“三大工程”拉動的投資規(guī)模應(yīng)會比較可觀，城中村改造的作用最大。
1、城中村改造：預(yù)計年均投資5000-10000億元。根據(jù)我們此前報告測算，根據(jù)已公布城中村改造規(guī)劃的6個樣本城市數(shù)據(jù)，其年均實施改造項目約50個，則21個超大特大城市年均項目數(shù)1000個左右，乘以投資強(qiáng)度約5億元，合計5000億元/年?？紤]到21城以外的部分大城市（如合肥）也會開展改造，全國整體投資規(guī)?？赡?.5-1萬億元/年。
2、保障房建設(shè)：預(yù)計年均投資2400-5600億元。保障房、保租房是未來解決群眾住房困難問題的兩大手段。目前各地保障房建設(shè)規(guī)劃還未公布，難以從樣本城市的角度進(jìn)行推算，可從全國整體層面進(jìn)行分析。我國目前還有約4769萬戶家庭需要解決住房困難問題，在未來五年內(nèi)由新增保障房解決一半，人口300萬以上的大城市年均需要籌建約232萬套，悲觀、中性、樂觀假設(shè)下，對應(yīng)投資規(guī)模約2400、4000、5600億元左右。
3、平急兩用基建：預(yù)計年均投資1500-3200億元。平急兩用基礎(chǔ)設(shè)施投資除了基建投資，實際上也包含了部分地產(chǎn)投資、其他行業(yè)投資。目前杭州、武漢等4城已公布其全部或部分“平急兩用”規(guī)劃，其中杭州可作為測算上限，對應(yīng)21城年均投資約3235億元；其余城市目前只公布了部分項目，可作為測算的下限，對應(yīng)21城合計年均投資約1483億元。綜合看，預(yù)計平急兩用基建年均投資約1500-3200億。
三、“三大工程”有望額外拉動地產(chǎn)投資1萬億左右，對應(yīng)2024年地產(chǎn)投資增速可能收窄至-5%以內(nèi)、但轉(zhuǎn)正難度較大，緊盯各地“三大工程”落地節(jié)奏和資金到位情況。
分析“三大工程”對2024年地產(chǎn)投資的拉動時應(yīng)注意以下兩點：
一是城中村改造和保障房建設(shè)可能有重疊，規(guī)模不宜簡單直接相加。住建部要求“各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑規(guī)模，原則上應(yīng)當(dāng)按一定比例建設(shè)保障性住房”，廣東省也明確提出“支持廣州、深圳結(jié)合城中村改造規(guī)?；ㄔO(shè)保障性租賃住房”，由此看，城中村改造和保障房建設(shè)會有一定的重合，對應(yīng)看投資規(guī)模也不能直接簡單相加。
二是“三大工程”的配套資金、施工節(jié)奏有不確定性。一方面，“三大工程”需要中央資金支持，2023年12月PSL重啟主要投向應(yīng)是“三大工程”，后續(xù)也有望繼續(xù)投放，并可能有特別國債、政策性金融工具等其他工具配合支持。另一方面，“三大工程”需要地方發(fā)力，鑒于地產(chǎn)景氣下行、地方財政壓力較大，實際實物工作量落地情況仍需邊走邊看。
整體看，基于上述測算，中性情況下，“三大工程”有望提供額外地產(chǎn)投資1萬億左右，對應(yīng)可拉動地產(chǎn)投資約8.3個點。而自然情況下，兩種測算方法下地產(chǎn)投資的跌幅為-9.0%、-10.7%，對應(yīng)2024年地產(chǎn)投資增速有望收窄至-5%以內(nèi)、但轉(zhuǎn)正難度較大。
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