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開發(fā)銷售保持平穩(wěn)，租金收入增長(zhǎng)強(qiáng)勁；維持“買入”
　　1月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)：23年商品房銷售金額累計(jì)同比-6.5%；12月70城新房?jī)r(jià)格指數(shù)同比-0.9%，降幅較11月擴(kuò)大0.2pct。2023年，公司實(shí)現(xiàn)合同銷售金額3070億，同比+2%；實(shí)現(xiàn)租金收入256億，同比+39%，業(yè)務(wù)整體穩(wěn)中有進(jìn)。但考慮23年新房市場(chǎng)價(jià)格有所下行，我們下調(diào)了毛利率假設(shè)，調(diào)整公司23-25EEPS至3.86/4.26/4.51元（前值：4.21/4.67/4.90元）?？杀裙?4EPE均值5.9倍（Wind一致預(yù)期），考慮公司強(qiáng)大的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力和融資優(yōu)勢(shì)，我們認(rèn)為公司合理24EPE為7.0倍，調(diào)整目標(biāo)價(jià)至32.88港幣（前值：46.62港幣），維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　開發(fā)業(yè)務(wù)：合同銷售保持平穩(wěn)，拿地強(qiáng)度有所下降
　　2023年，公司實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額3070億，同比+2%，維持平穩(wěn)，表現(xiàn)領(lǐng)先于百強(qiáng)房企平均增速-17.8%；銷售均價(jià)同比+11%至23486元/平米，權(quán)益比例較22年提升2pct至71%，銷售排名維持行業(yè)第四。分區(qū)域來看，華東大區(qū)貢獻(xiàn)最大，占比達(dá)29%，華南大區(qū)擴(kuò)張最為迅速，同比+46%。拿地方面，根據(jù)中指院的統(tǒng)計(jì)，公司23年新增權(quán)益土儲(chǔ)465萬平米，對(duì)應(yīng)權(quán)益土地款808億，同比-41%/-27%，分別位列行業(yè)第4/3位，拿地強(qiáng)度37%，同比-16pct，拿地較2022年相對(duì)謹(jǐn)慎。
　　經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)：持續(xù)落實(shí)戰(zhàn)略布局，首單基礎(chǔ)設(shè)施公募REIT已獲批復(fù)
　　2023年，公司實(shí)現(xiàn)投資物業(yè)租金收入256億，同比+39%，增長(zhǎng)強(qiáng)勁。23下半年，公司新開業(yè)9座購物中心，包括長(zhǎng)春萬象城、杭州城北萬象城、昆明萬象城、沈陽三臺(tái)子萬象匯等，其中，長(zhǎng)春萬象城為公司在東北布局的第二座萬象城，沈陽三臺(tái)子萬象匯為公司在沈陽布局的第五座購物中心，體現(xiàn)了公司在核心城市持續(xù)落實(shí)“一城多匯”及“多城多匯”的布局。去年11月，公司以青島萬象城作為底層資產(chǎn)發(fā)行的首單基礎(chǔ)設(shè)施公募REIT已獲證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予注冊(cè)的批復(fù)，募資近70億元?？紤]公司23H1末資產(chǎn)管理規(guī)模為3791億，我們認(rèn)為，公司旗下的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值未來有望迎來釋放。
　　融資渠道保持暢通，成本保持低位
　　2023年，公司融資渠道保持暢通。年內(nèi)，公司在境內(nèi)新發(fā)行了215億債券，其中超短期融資債券95億，公司債80億，中期票據(jù)40億。公司債的發(fā)行期限為3-10年，發(fā)行利率2.85-3.55%，中期票據(jù)的發(fā)行期限為3-5年，發(fā)行利率2.85-3.39%，融資成本與2022年同期接近，保持歷史的相對(duì)低位。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：1)經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)收入增速不及預(yù)期；2)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)情況不及預(yù)期。