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本周地產(chǎn)政策進(jìn)入新一輪加速發(fā)力周期，中央支持房地產(chǎn)態(tài)度鮮明，地方層面廣州政策進(jìn)一步寬松。從政策類別看，融資端、需求端、“三大工程”均有涉及。從出臺政策的部委看，國家金融監(jiān)督管理總局、央行、住建部均有動作，部委間協(xié)同支持房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度鮮明。從時(shí)點(diǎn)看，目前處于地產(chǎn)銷售表現(xiàn)仍低迷、房企融資環(huán)境仍嚴(yán)峻、房企現(xiàn)金流壓力仍在加大的階段中。從節(jié)奏看，近期重要政策出臺步伐顯著加快。我們認(rèn)為本周系列政策可以視為2023年7月進(jìn)入政策調(diào)控“深水區(qū)”以來，第二次自上而下政策加速發(fā)力的周期。地方層面，本周廣州取消建面在120平以上住房的限購措施，同時(shí)推出出租/掛牌出售可核減家庭住房套數(shù)等政策。
　　往后看，預(yù)計(jì)更多重磅政策在路上。（1）我們?nèi)跃S持此前觀點(diǎn)，預(yù)計(jì)核心二線城市需求端政策仍有進(jìn)一步寬松的空間，深圳、上海、北京有望梯次跟進(jìn)，且寬松的力度或?qū)⒊?014年寬松周期；（2）融資端政策在“三支箭”后再次發(fā)力，未來觀察在于是否推行銀行端貸款盡職免責(zé)制度；（3）“三大工程”有望擴(kuò)大適用城市范圍，城中村方向的支持也可能不局限于狹義城中村改造，將對行業(yè)整體投資、新開工產(chǎn)生更大拉動作用，但實(shí)際效果仍將取決于后續(xù)政策性資金體量。
　　行情回顧：本周申萬房地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)變動幅度為9.0%，領(lǐng)先滬深300指數(shù)7.02個(gè)百分點(diǎn)，在31個(gè)申萬一級行業(yè)排名第1名。
　　新房：本周30個(gè)城市新房成交面積為189.5萬平方米，環(huán)比提升4.7%，其中樣本一線城市的新房成交面積為53.0萬方，環(huán)比-5.4%；樣本二線城市為88.2萬方，環(huán)比7.8%；樣本三線城市為48.2萬方，環(huán)比12.1%。1月累計(jì)新房成交面積方面，樣本30城共計(jì)683.0萬方，同比-17.0%；一線城市為180.4萬方，同比-13.8%；二線城市為349.3萬方，同比-15.2%；三線城市為153.3萬方，同比-23.8%。
　　二手房：本周13個(gè)樣本城市二手房成交面積合計(jì)116.2萬方，環(huán)比下降2.3%。其中樣本一線城市的本周二手房成交面積為32.5萬方，環(huán)比5.1%；樣本二線城市為59.4萬方，環(huán)比0.7%；樣本三線城市為24.4萬方，環(huán)比-5.5%。
　　信用債：本周共發(fā)行房企信用債23只，環(huán)比增加8只；發(fā)行規(guī)模共計(jì)175.52億元，環(huán)比增加26.78億元，總償還量97.34億元，環(huán)比減少100.23億元，凈融資額為78.18億元，環(huán)比增加127.01億元。
　　投資建議：維持行業(yè)“增持”評級。我們認(rèn)為配置房地產(chǎn)相關(guān)股票有以下理由：1、機(jī)構(gòu)持倉占比較低。2、地產(chǎn)作為早周期指標(biāo)，具備指向性作用，配置地產(chǎn)相當(dāng)于配置經(jīng)濟(jì)風(fēng)向標(biāo)。3、行業(yè)競爭格局改善邏輯依舊適用，出險(xiǎn)房企有增無減，拿地和銷售表現(xiàn)頭部的房企依然是這些。4、我們在上年提出的“只看好一線+2/3二線+極少量城市”依然奏效，這個(gè)城市組合反彈時(shí)表現(xiàn)更好也得到了印證。5、城中村改造的推進(jìn)成為2024年主要看點(diǎn)，預(yù)計(jì)實(shí)際上整個(gè)城市更新維度都會有提速，同時(shí)政策性資金到位的體量是關(guān)鍵?；谝陨系呐渲眠壿?，在股票層面我們推薦幾個(gè)維度：1、若政策到位的相關(guān)基本面股票：1）開發(fā)：華發(fā)股份、濱江集團(tuán)、招商蛇口、保利發(fā)展、建發(fā)股份；H股的綠城中國、越秀地產(chǎn)、華潤置地、中國海外發(fā)展、建發(fā)國際集團(tuán)等；2）物業(yè)：A股關(guān)注招商積余。H股關(guān)注華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、萬物云、綠城服務(wù)等。2、若政策和資金到位的城中村相關(guān)概念股：城建發(fā)展、天健集團(tuán)、城投控股、中華企業(yè)、珠江股份等；3、若政策出臺一直不及預(yù)期，則建議關(guān)注“地產(chǎn)+”主題類公司。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地不及預(yù)期、需求復(fù)蘇不及預(yù)期、房企出險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)蔓延。