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2023年度銷(xiāo)售總結(jié)：弱復(fù)蘇的主旋律，結(jié)構(gòu)分化
　　2023年，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍可概括為弱復(fù)蘇的一年。節(jié)奏上，上半年市場(chǎng)需求脈沖式釋放推動(dòng)成交快速回暖，下半年市場(chǎng)成交熱度逐漸下降。區(qū)域上，經(jīng)濟(jì)基本面較好的華東地區(qū)貢獻(xiàn)最大的成交面積和金額。結(jié)構(gòu)上，二手房成交領(lǐng)先于新房，且在部分城市，二手房短期對(duì)新房存在一定的替代作用。價(jià)格方面，一二手房?jī)r(jià)格年內(nèi)均有所下跌，二手房?jī)r(jià)格表現(xiàn)總體弱于新房；與新房成交相似，高能級(jí)城市的新房?jī)r(jià)格韌性領(lǐng)先。
　　銷(xiāo)售：新房累計(jì)同比降幅有所收窄，二手房復(fù)蘇表現(xiàn)亮眼
　　2023年全國(guó)商品房銷(xiāo)售金額/銷(xiāo)售面積分別累計(jì)同比-6.5%/-8.5%，降幅較2022年分別收窄15.8/20.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，銷(xiāo)售金額約是2016年水平，銷(xiāo)售面積約是2012年的水平。2023年，60城中新房成交面積同比為正的城市有25個(gè)，較2022年增加23個(gè)。二手房方面，2023年，21城二手房成交面積同比+39%，較2019年以來(lái)的峰值增長(zhǎng)了12%。21城中二手房成交面積同比為正的城市有20個(gè)，較2022年增加17個(gè)，成交面積較2019年以來(lái)的峰值實(shí)現(xiàn)突破的城市有10個(gè)，二手房整體復(fù)蘇表現(xiàn)亮眼。
　　庫(kù)存：新房庫(kù)存有所下降，二手房掛牌量增幅明顯
　　截至2023年12月末，克而瑞80城新房庫(kù)存面積4.9億平米，同比-5.3%；平均去化周期21.2個(gè)月，較2022年末延長(zhǎng)1.1個(gè)月。其中，一線/二線/三線城市的庫(kù)存分別同比+2.8%/-12.2%/+3.2%；去化周期分別在16.9/19.0/26.3個(gè)月，較2022年末分別+0.8/-2.3/+6.9個(gè)月。二手房庫(kù)存方面，根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，截至2023年12月末，樣本18城的二手房總掛牌量為355萬(wàn)套，較2022年末上升24.6%。分城市能級(jí)來(lái)看，一線/二線/三線城市截至2023年末的二手房庫(kù)存分別同比+22.1%/+24.0%/+42.0%。
　　房?jī)r(jià)：高能級(jí)城市新房?jī)r(jià)格韌性更強(qiáng)，二手房表現(xiàn)弱于新房
　　2023年，新房?jī)r(jià)格呈“前高后低”走勢(shì)，70城新建商品住宅價(jià)格同比降幅逐漸收窄，12月同比-0.9%，較1月收窄1.4pct；其中，高能級(jí)城市的新房?jī)r(jià)格韌性更強(qiáng)。二手房?jī)r(jià)格方面，70城二手住宅價(jià)格12月同比-4.1%，降幅較1月有所擴(kuò)大，整體跌幅大于新房。2023年二手房打折出售力度有所加大。根據(jù)貝殼二手房折價(jià)率數(shù)據(jù)，2023年12月，50城二手房折價(jià)率指數(shù)為85.4%，同比-3.4pct，降幅較2022年12月同比有所走闊。
　　投資建議
　　重點(diǎn)推薦：1）A股開(kāi)發(fā)：城建發(fā)展、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、萬(wàn)科A；2）港股開(kāi)發(fā)：越秀地產(chǎn)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展；3）物管公司：華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、濱江服務(wù)、招商積余、萬(wàn)物云。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策不確定性；基本面下行；部分房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。