>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)第11周周報(bào)(3月9日-3月15日)：新房二手房成交量同比降幅收窄，杭州全面取消二手房限購(gòu)-240318
| 上傳日期： |
2024/3/19 |
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| 1702KB |
| 格式： |
pdf 共28頁(yè) |
來(lái)源： |
中銀證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱(chēng)： |
房地產(chǎn) |
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新房成交面積環(huán)比由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比降幅收窄；二手房成交面積環(huán)比增幅擴(kuò)大，同比降幅收窄；土地市場(chǎng)環(huán)比量?jī)r(jià)齊跌，溢價(jià)率同環(huán)比均下降。
核心觀點(diǎn)
新房成交面積環(huán)比由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比降幅收窄。40個(gè)城市新房成交面積為216.0萬(wàn)平，環(huán)比上漲14.5%，同比下降59.4%，同比降幅較上周收窄了1.7個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三四線城市新房成交面積環(huán)比增速分別為18.3%、18.1%、6.5%，同比增速分別為-54.5%、-59.1%、-64.0%，一、三四線城市同比降幅較上周分別擴(kuò)大了3.1、3.6個(gè)百分點(diǎn)，二線城市同比降幅較上周收窄了5.8個(gè)百分點(diǎn)。
二手房成交面積環(huán)比增幅擴(kuò)大，同比降幅縮窄。18個(gè)城市二手房成交面積為180.4萬(wàn)平，環(huán)比上漲18.7%，同比下降29.8%，同比降幅較上周收窄了10.5個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三四線城市二手房成交面積環(huán)比增速分別為14.1%、19.3%、21.8%，同比增速分別為-26.3%、-28.7%、-38.9%，同比降幅較上周分別縮小了8.3、14.1、9.4個(gè)百分點(diǎn)。
新房庫(kù)存面積與去化周期環(huán)比均上升。12個(gè)城市新房庫(kù)存面積為9907萬(wàn)平，環(huán)比增速為0.5%，同比增速為-1.8%。去化周期為23.7個(gè)月，環(huán)比提升1.9個(gè)月，同比提升9.7個(gè)月。一、二、三四線城市新房庫(kù)存面積去化周期分別為23.2、21.9、74.8個(gè)月，環(huán)比分別提升1.6、2.0、0.4個(gè)月。
土地市場(chǎng)環(huán)比量?jī)r(jià)齊跌，溢價(jià)率同環(huán)比均下降。百城成交土地規(guī)劃建面為3152.0萬(wàn)平，環(huán)比下降3.6%，同比上升67.0%；成交土地總價(jià)為300.6億元，環(huán)比下降37.0%，同比上漲112.6%；樓面均價(jià)為936元/平，環(huán)比下降34.6%，同比上漲27.3%；土地溢價(jià)率為0.7%，環(huán)比下降1.5個(gè)百分點(diǎn)，同比下降3.7個(gè)百分點(diǎn)。
本周房企國(guó)內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模同環(huán)比均下降。房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)內(nèi)債券總發(fā)行量為164.4億元，環(huán)比下降20.1%，同比下降46.9%。總償還量為281.7億元，環(huán)比增長(zhǎng)67.6%，同比增長(zhǎng)5.2%；凈融資額為-117.3億元。
板塊收益有所上升。房地產(chǎn)行業(yè)絕對(duì)收益為4.5%，較上周上升9.0pct，房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)收益為3.8%，較上周上升8.5pct。房地產(chǎn)板塊PE為10.46X，較上周上升0.65X。北上資金對(duì)電力設(shè)備、食品飲料、汽車(chē)等加倉(cāng)金額較大，分別為54.60、48.23、30.05億元。對(duì)房地產(chǎn)的持股占比變化為-0.61%（上周為-0.07%），凈賣(mài)出9.52億元（上周凈賣(mài)出5.52億元）。
政策
3月14日，杭州宣布全面取消二手房限購(gòu)，并且將個(gè)人出售住房的增值稅征免年限統(tǒng)一調(diào)整為2年。和四個(gè)一線城市相比，杭州這次放開(kāi)限購(gòu)的力度更大，首次從壓力更大的二手房市場(chǎng)開(kāi)始放松，根據(jù)中指院，截至2月底，杭州二手房掛牌量達(dá)23.24萬(wàn)套，環(huán)比1月末增加5913套房源，同比去年2月末增加了8.5萬(wàn)套房源；根據(jù)杭州房管局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年12月-2024年2月杭州二手房成交套數(shù)連續(xù)兩個(gè)月下滑，2月日均成交量?jī)H為36套，環(huán)比下滑68%。此次二手房限購(gòu)的全面取消，或一定程度上提升二手房成交活躍度，同時(shí)，杭州作為全國(guó)二線城市樓市天花板，具有一定的風(fēng)向標(biāo)意義，核心二線城市有望逐步全面放開(kāi)限制性政策。
本周公布的社融數(shù)據(jù)顯示，2月居民部門(mén)中長(zhǎng)期貸款減少1038億元，同比少增1901億元，環(huán)比少增7310億元。這一方面是受到春節(jié)錯(cuò)位和假期延長(zhǎng)的影響，另一方面也體現(xiàn)了地產(chǎn)銷(xiāo)售仍然低迷，居民購(gòu)房需求仍然較弱。
投資建議
整體而言，我們認(rèn)為近期中央的各類(lèi)表態(tài)釋放了積極信號(hào)，宏觀與行業(yè)供需兩端政策也有望繼續(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期和信心或有望逐步修復(fù)，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)供求關(guān)系達(dá)到新的平衡點(diǎn)，進(jìn)而為經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行提供支撐。今年核心主線仍然聚焦在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的緩釋上。在行業(yè)面臨較大資金缺口壓力之下，能夠安全度過(guò)瓶頸期、以及受益于政策支持而擺脫困境的房企成為今年重點(diǎn)關(guān)注標(biāo)的。從長(zhǎng)期主線來(lái)看，建議關(guān)注底部反轉(zhuǎn)的行情機(jī)會(huì)。
現(xiàn)階段我們建議關(guān)注四條主線：1）無(wú)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)且拿地銷(xiāo)售基本面較好的央國(guó)企：保利發(fā)展、招商蛇口、華潤(rùn)置地、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、綠城中國(guó)。2）安全系數(shù)相對(duì)較高的民企：濱江集團(tuán)、美的置業(yè)。3）底部回升、彈性較大的公司：金地集團(tuán)、龍湖集團(tuán)。4）有城中村改造和保障房建設(shè)、或REITs相關(guān)主題機(jī)會(huì)的：中交地產(chǎn)、城建發(fā)展、南山控股。
風(fēng)險(xiǎn)提示
房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)；銷(xiāo)售超預(yù)期下行；融資收緊。
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