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2023年業(yè)績符合預期：2023年收入同比增加29.7%至32.24億元人民幣（下同），稍低于我們預測（33.49億元）約3.7%。由于外拓項目的貢獻比重增加（外拓項目的毛利率較低）以及部分非業(yè)主增值業(yè)務仍處于初期培育階段，整體毛利率輕微下滑0.7個百分點至26.6%。凈利潤同比增長17.1%至4.87億元，大致符合我們預測（4.94億元）。每股末期股息擬定為人民幣7.9分，加上中期股息，全年股息為人民幣16.0分同比增加64.9%，派息率由35.6%提升至50.0%。
　　在管面積穩(wěn)步擴張：2023年，在管面積/合約面積同比增長26.2%/18.2%至6,521萬/8,345萬平方米。新增項目113個，新簽合約面積為1,542萬平方米（同比+17.8%），其中約1,064萬平方米來自第三方項目（同比上升26.2% ），比重由2021年的34.6%顯著提升至2022/23年之64.4%/69.0%。雖然我們認為公司上市時訂下在2024年6月前達到1億平方米在管面積的目標大概率會落空，但鑒于其外拓能力提升、手頭有充足現(xiàn)金（約47.4億）可進行并購，加上充足的合約面積儲備，我們相信該目標仍有可能2025年達成。
　　社區(qū)增值服務收入增長迅速：社區(qū)增值服務收入同比增加43.4%至9.32億元，收入占比由去年的26%進一步提升至29%，增長主要受裝修服務（同比+62%）和空間管理服務（同比+56%）推動。另外，非業(yè)主增值業(yè)務維持高增長，收入同比上升39.7%至6.69億元，主要受早期規(guī)劃設計服務（同比+95%）及智能服務（同比+78%）收入帶動。商業(yè)在管面積穩(wěn)步擴大，同比增加44.9%至594萬平方米。商業(yè)運營收入同比增長9.0%至5.94億元，占總收入約18.4%。商管業(yè)務毛利率則下降1.0個百分點至31.7%，管理層預計未來商管業(yè)務的毛利率將穩(wěn)定下來。
　　現(xiàn)金管理為未來股價催化劑。公司2023年底擁有約47.4億元凈現(xiàn)金，約為其市值之1.2倍(以2024年3月18日收市計)。公司業(yè)績會上提及要更有效管理其現(xiàn)金，當中包括更大并購力度。另外，假如缺乏并購機會，公司表示會考慮進行股份回購，我們相信可以成為未來股價之催化劑。
　　重申買入，目標價維持5.35港元：我們維持對越秀服務的買入評級，鑒于1）國企母公司越秀地產(chǎn)（123 HK/買入）穩(wěn)定交付；2）外拓能力持續(xù)提升，3）可進行合理并購，以擴張在管規(guī)模、實現(xiàn)協(xié)同效應，以及4）股權激勵計劃進一步提升業(yè)績表現(xiàn)和運營效率，目標價維持5.35港元。