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日本地產(chǎn)泡沫的形成：寬松的貨幣環(huán)境+金融弱監(jiān)管+信用擴(kuò)張的自我強(qiáng)化機(jī)制。1985年《廣場協(xié)議》的簽訂致使日元持續(xù)升值，1987年的《盧浮宮協(xié)議》又約定日本持續(xù)維持寬松貨幣政策，市場流動(dòng)性過度釋放。在此背景下疊加金融的弱監(jiān)管，銀行傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的盈利能力下降，驅(qū)使銀行目光投向火爆的土地市場。企業(yè)為了獲得更多貸款，循環(huán)買地質(zhì)押助推了房價(jià)持續(xù)上漲，“久漲不跌”的樓市預(yù)期反過來使得家戶、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)不斷加杠桿投向房市，導(dǎo)致信用不斷擴(kuò)張，最終形成資產(chǎn)泡沫。
　　日本地產(chǎn)泡沫的破滅：薄弱的置業(yè)力量+持續(xù)增加的投機(jī)交易+轉(zhuǎn)向過急的調(diào)控政策+地產(chǎn)稅。地產(chǎn)泡沫破滅前期，日本城鎮(zhèn)化率、人口增長率等樓市基本面支撐不足，日本樓市買方力量薄弱。同時(shí)，日本持續(xù)增加的投機(jī)性交易缺乏政策的有效管控，貨幣持續(xù)寬松的環(huán)境下短期房價(jià)上升過快。而當(dāng)日本政府開始調(diào)控樓市過熱時(shí)卻轉(zhuǎn)向過急，調(diào)控幅度過高：日本政府在15個(gè)月內(nèi)連續(xù)加息350BP，同時(shí)嚴(yán)控不動(dòng)產(chǎn)融資余額,日本的地產(chǎn)泡沫被強(qiáng)硬“戳破”，1992年開始征收的0.3%地產(chǎn)稅更是加劇了泡沫的崩潰速度。
　　中國現(xiàn)階段與日本90年代初期相比，雖然部分基本面指標(biāo)較為相似，但中國仍存較充分的剛性/改善需求。中國現(xiàn)階段人口出生數(shù)、老齡化率、家庭負(fù)債水平等基本面指標(biāo)與日本90年代初期有相似之處。但中國居民部門持有房地產(chǎn)顯現(xiàn)剛性的“居住”屬性，且中國的城鎮(zhèn)化水平若達(dá)到日本90年代初期水平尚有10年的發(fā)展年限，人均住房間數(shù)與面積較90年代初期的日本也存有較大提升空間，較充分的剛需/改善需求使得中國商品房銷售面積中樞仍有望維持每年10-12億㎡。
　　中國如今商品房市場呈現(xiàn)“量跌價(jià)穩(wěn)”的新均衡，并未陷入日本90年代初期“量價(jià)齊跌”的惡性循環(huán)，商品房價(jià)的穩(wěn)定為我國樓市企穩(wěn)提供了必要基礎(chǔ)。2021年初中國落地“三道紅線”，隨后中國新開工房屋面積連續(xù)3年下滑,中國2023年新開工住宅面積較2019年高點(diǎn)下滑58.6%,而中國2023年商品住宅銷售面積較2021年高點(diǎn)下滑39.4%，供需實(shí)現(xiàn)相對(duì)的平衡，我國商品房市場呈現(xiàn)“量跌價(jià)穩(wěn)”的局面。同時(shí)，在地產(chǎn)下行期間，我國政府能夠通過政策防止開發(fā)商大幅降價(jià)“拋售”商品房，因此我國樓市不會(huì)陷入日本90年代初期“量價(jià)齊跌”的惡性循環(huán)，商品房價(jià)的平穩(wěn)更是為我國樓市的企穩(wěn)提供了必要保障。
　　投資建議：中國樓市仍存較充分的剛性/改善需求，如今我國商品房價(jià)穩(wěn)定，為樓市企穩(wěn)提供了必要保障，并未陷入日本90年代初期“量價(jià)齊跌”的惡性循環(huán)。中國現(xiàn)階段部分基本面指標(biāo)雖與日本90年代初期有相似之處，但中國居民部門持有房地產(chǎn)顯現(xiàn)剛性的“居住”屬性，較充分的剛需/改善需求使得中國商品房銷售面積中樞有望維持每年10-12億㎡。且我國商品房市場呈現(xiàn)“量跌價(jià)穩(wěn)”的局面，并沒有陷入日本90年代“量價(jià)齊跌”所造成的惡性循環(huán)。標(biāo)的方面，核心關(guān)注：浦東金橋、我愛我家、貝殼-W、天健集團(tuán)、建發(fā)股份。此外，建議關(guān)注：①城中村改造（越秀地產(chǎn)、城建發(fā)展、中華企業(yè)）；②存量房賽道（貝殼-W）；③優(yōu)質(zhì)民企（新城控股、龍湖集團(tuán)）；④格局優(yōu)化（招商蛇口、華發(fā)股份、建發(fā)國際集團(tuán)）。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地不及預(yù)期；信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)蔓延；樓市回暖不及預(yù)期。