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本期投資提示：
　　1-2月投資端仍較弱，投資降幅收窄、開工降幅擴(kuò)大、竣工轉(zhuǎn)負(fù)。24年1-2月來看，投資同比-9.0%（計(jì)算值-13.4%），較12月單月+3.5pct；新開工同比-29.7%（計(jì)算值30.5%），較12月單月-19.4pct；施工同比-11.0%（計(jì)算值-11.1%）；竣工同比-20.2% （計(jì)算值-21.1%），較12月單月-35.5pct。我們認(rèn)為，目前房地產(chǎn)行業(yè)投資端依然較弱，同時(shí)值得注意的是，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)對于23年基數(shù)進(jìn)行了調(diào)減，經(jīng)計(jì)算23年前2月房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)值下調(diào)了4.8%，如果剔除基數(shù)調(diào)整影響，那么目前投資端也將更弱；此外，考慮到本輪周期中供給主體的過度出清及補(bǔ)庫存的困難，從而導(dǎo)致后續(xù)投資仍將處于弱改善狀態(tài)，并且預(yù)計(jì)投資修復(fù)節(jié)奏也將顯著慢于以往周期。我們維持2024年預(yù)測：投資同比-11.1%、開工同比-9.2%，下調(diào)竣工同比-14.3%（原預(yù)測值為同比-8.1%）。
　　1-2月銷售端仍較弱，銷售面積同比-21%、銷售金額同比-29%。24年1-2月來看，銷售面積同比-20.5%（計(jì)算值-24.9%），較12月單月-7.8pct；銷售金額同比-29.3%（計(jì)算值-31.6%），較12月單月-12.2pct；銷售均價(jià)同比-11.1%（計(jì)算值-9.0%），較12月單月-6.1pct。我們認(rèn)為，目前房地產(chǎn)行業(yè)銷售端依然較弱，同時(shí)值得注意的是，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)對于23年基數(shù)進(jìn)行了調(diào)減，經(jīng)計(jì)算23年前2月商品房銷售面積數(shù)值下調(diào)了5.5%，如果剔除基數(shù)調(diào)整影響，那么目前銷售端也將更弱；此外，預(yù)計(jì)購房力和購買意愿偏弱將在需求端約束銷售修復(fù)，而供給主體的過度出清及補(bǔ)庫存的困難將在供給端約束銷售修復(fù)，因而判斷銷售或在短期維度仍處于需求中樞之下，導(dǎo)致總量仍偏弱，但結(jié)構(gòu)有彈性。我們下調(diào)2024年預(yù)測：銷售面積同比-5.1%、銷售金額同比-4.2%、銷售均價(jià)同比+1.0%（原預(yù)測值：銷售面積同比+2.6%、銷售金額同比+5.7%、銷售均價(jià)同比+3.0%）。
　　1-2月資金端再走弱，國內(nèi)貸款維持低位，自籌資金、銷售回款降幅擴(kuò)大。24年1-2月來看，資金來源同比-24.1%（計(jì)算值-24.1%），較前值-8.3pct；其中，國內(nèi)貸款同比10.3%（計(jì)算值-9.9%），較前值+0.6pct；自籌資金同比-15.2%（計(jì)算值-15.3%），較前值-12.2pct；定金及預(yù)收款同比-34.8%（計(jì)算值-34.9%），較前值-13.3pct；個(gè)人按揭貸款同比-36.6%（計(jì)算值-36.6%），較前值-16.0pct。1-2月資金來源同比降幅較12月收窄，其中，融資資金中，國內(nèi)貸款降幅收窄、自籌資金降幅擴(kuò)大，銷售回款降幅擴(kuò)大。綜合之下，預(yù)計(jì)后續(xù)房地產(chǎn)資金來源仍處于略偏緊狀態(tài)，但隨著近期行業(yè)供需兩端放松政策的持續(xù)推出，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源也將有所改善，不過改善節(jié)奏仍取決于銷售的改善以及融資政策實(shí)際落地情況。
　　投資分析意見：投資銷售兩端開年走弱，供需兩端仍需政策呵護(hù)，維持“看好”評(píng)級(jí)。我們認(rèn)為城中村改造+住房雙軌制將是房地產(chǎn)行業(yè)破局關(guān)鍵。雙軌制下保障房和商品房將共生共榮，其中預(yù)計(jì)保障房將以需定供，階段性收購存量將助力商品房去庫存，而商品房將有望打造高品質(zhì)住宅成長新賽道，并預(yù)計(jì)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力房企有望受益格局優(yōu)化和品質(zhì)提升雙重Alpha。近期城中村改造加速、保障房收購存量、核心城市調(diào)控政策放松以及房貸利率大幅下調(diào)，預(yù)計(jì)部分核心城市將迎來需求自然底、并有望銷售改善。我們維持房地產(chǎn)“看好”評(píng)級(jí)，1）推薦優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力房企：A股：濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、招商蛇口、建發(fā)股份、保利發(fā)展、新城控股、萬科A；H股：建發(fā)國際、華潤置地、越秀地產(chǎn)、中海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)；2）關(guān)注城改受益房企：越秀地產(chǎn)、城建發(fā)展、中華企業(yè)、天健集團(tuán)；3）關(guān)注受益保障房建設(shè)的代建企業(yè)：綠城管理。此外，維持物業(yè)管理“看好”評(píng)級(jí)，推薦：中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤萬象、萬物云，建議關(guān)注：招商積余。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策再收緊，銷售和融資資金再趨緊，三大工程推進(jìn)低于預(yù)期。