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板塊行情：第11周（3月11日-3月15日）申萬一級行業(yè)指數(shù)中，房地產(chǎn)指數(shù)上升4.5%，在31個(gè)一級行業(yè)板塊中排名第10位。
　　政策要聞：中央層面：1）國家金融監(jiān)管總局：將進(jìn)一步加大重點(diǎn)工程和重大項(xiàng)目的資金供給，并推動(dòng)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的落實(shí)。金融監(jiān)管總局積極支持保障房等三大工程建設(shè)，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。這一舉措旨在優(yōu)化資金分配，提高金融服務(wù)效率，為我國城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供有力支持。2）國家統(tǒng)計(jì)局：2024年2月份70個(gè)大中城市中一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅與上月相同。其中，北京、廣州和深圳分別下降0.1%、0.8%和0.5%，上海上漲0.2%。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅與上月相同。地方層面：1）杭州：在本市范圍內(nèi)購買二手住房，不再審核購房人資格。同時(shí)明確優(yōu)化增值稅征免年限，本市范圍內(nèi)個(gè)人出售住房的增值稅征免年限統(tǒng)一調(diào)整為2年。2）蘇州：支持公積金用于房票安置和住房“以舊換新”。3）北京：2023年發(fā)放雄安購房貸款9477萬，支持2.2億跨省提取。4）深圳：就安居型商品房產(chǎn)權(quán)管理有關(guān)事項(xiàng)公開征求意見，明確安居型商品房取得完全產(chǎn)權(quán)的辦理?xiàng)l件、辦理流程、補(bǔ)繳價(jià)款規(guī)則，以及繼承等內(nèi)容。5）天津：調(diào)整公積金貸款首付比例為首套房兩成、二套房三成。
　　公司動(dòng)態(tài)：1）萬科地產(chǎn)：平安銀行表示與萬科有著長期的合作，風(fēng)險(xiǎn)整體可控；第一大股東深鐵將通過戰(zhàn)略配售方式認(rèn)購中金印力消費(fèi)REIT；上海區(qū)域15家城市公司整合為8個(gè)地區(qū)公司。2）華潤置地：擬出售湖北萬德萊51%股權(quán)，商業(yè)REIT募資69億元在深交所成功上市。3）碧桂園：237個(gè)項(xiàng)目入選金融機(jī)構(gòu)“白名單”，已獲15.52億元融資支持。4）保利發(fā)展：與北京綠交所簽署“碳中和”戰(zhàn)略合作協(xié)議；擬發(fā)行不超100億元公司債券用于償還有息債務(wù)等。5）浦東金橋：全資成立商業(yè)管理公司，拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域。6）金地集團(tuán)：黃俊燦離任，徐家俊、季彤任董事長及副董事長。
　　銷售端：本周新房成交環(huán)比上升12%，二手房成交環(huán)比上升14%。1）本周21城商品房成交面積188萬方，商品房日平均成交面積26.8萬方，環(huán)比上升12%，同比下降54%。2）分城市級別來看，一線、二線、三四線城市第11周成交面積分別為57.1萬方、81.4萬方、49.5萬方，周環(huán)比增速分別為2%、19%、13%，周同比增速分別為-49%、-53%、-58%。3）第11周11城二手房成交面積151.6萬方，日平均成交面積21.7萬方，環(huán)比上升14%，同比下降27%。
　　投資策略：全行業(yè)主要矛盾變?yōu)椤胺康禺a(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”后，我們認(rèn)為行業(yè)仍需一段時(shí)間調(diào)整，也需要更有力的政策來促使行業(yè)達(dá)到新均衡點(diǎn)，其本質(zhì)是合理分擔(dān)行業(yè)下行的成本，防止出現(xiàn)更大的風(fēng)險(xiǎn)。低效土儲(chǔ)的處置以及資產(chǎn)價(jià)格下跌的壓力仍是房企需要解決的首要問題，后續(xù)或仍有有力政策的出臺，建議可擇機(jī)參與地產(chǎn)股政策博弈行情。另外，隨著城市框架基本搭建完成，房地產(chǎn)市場料將過渡至二手房主導(dǎo)的時(shí)代，建議關(guān)注相對確定性機(jī)會(huì)：1）城中村改造；2）部分房企率先解決歷史土儲(chǔ)問題，估值中樞有望提升；3）二手房時(shí)代下，具有一定護(hù)城河的中介公司。關(guān)注綠城中國、越秀地產(chǎn)、招商蛇口、濱江集團(tuán)、天地源、中新集團(tuán)、城建發(fā)展、中華企業(yè)、天健集團(tuán)、貝殼-W等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：微觀傳導(dǎo)機(jī)制失靈，仍無法有效終結(jié)房企縮表