>> 湘財證券-房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)點評：投資降幅收窄，竣工同比轉(zhuǎn)負-240319
| 上傳日期： |
2024/3/19 |
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| 817KB |
| 格式： |
pdf 共9頁 |
來源： |
湘財證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
張智瓏 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權限： |
此報告為加密報告 |
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核心要點：
前兩個月銷售端表現(xiàn)仍然較弱，2月新房和二手房價格同比跌幅擴大
從銷售面積看，2024年1-2月商品房銷售面積為1.14億平方米（同比-20.5%），較23年12月降幅擴大7.8pct；住宅銷售面0.96億平方米（同比-24.8%），較23年12月降幅擴大8.7pct。從銷售金額看，1-2月商品房銷售額同比-29.3%，較23年12月擴大12.2pct；住宅銷售額同比-32.7%，較23年12月擴大12.5pct。開年前兩個月銷售顯著下滑主要有兩方面原因，一是去年同期需求集中釋放導致基數(shù)較高；二是今年房企推盤積極性較低，呈現(xiàn)供需雙弱。分區(qū)域看，1-2月東部、中部、西部和東北地區(qū)商品房銷售面積同比分別為-17.7%、-24%、-21.7%和-19.1%；商品房銷售額同比分別為-31%、-28.6%、-25.3%和-25.7%。
從新房價格看，70個大中城市2月新房價格指數(shù)同比下跌1.9%、環(huán)比下跌0.4%，其中同比降幅較1月擴大0.7pct，同比和環(huán)比下跌持續(xù)時間分別為23個月和9個月。分城市看，一線、二線和三線城市2月新房價格同比分別為-1%、-1.1%和-2.7%，環(huán)比分別為-0.3%、-0.3%和-0.4%。從二手房價格看，2月同比下跌5.1%（擴大0.7pct）、環(huán)比下跌0.6%（收窄0.1pct）；一線、二線和三線城市同比分別下跌6.3%、5.1%和5.1%，環(huán)比分別下跌0.8%、0.6%和0.6%。
杭州全面放松二手房限購，需求端政策將繼續(xù)加碼
3月14日，杭州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領導小組辦公室發(fā)布《關于進一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場調(diào)控措施的通知》（以下簡稱《通知》），從加大住房保障力度、優(yōu)化二手住房限購政策、優(yōu)化增值稅征免年限、加快城市有機更新、落實房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制等方面進一步完善房地產(chǎn)市場調(diào)控?！锻ㄖ访鞔_優(yōu)化二手住房限購政策，在本市范圍內(nèi)購買二手住房，不再審核購房人資格。同時明確優(yōu)化增值稅征免年限，本市范圍內(nèi)個人出售住房的增值稅征免年限統(tǒng)一調(diào)整為2年。
在本次政策調(diào)整之前，2022年以來杭州已經(jīng)先后3次優(yōu)化限購政策。2022年5月，杭州放寬二手房限購，戶籍人口不再設社保繳納條件、非戶籍社保個稅要求降至12個月；9月，富陽及蕭山部分街鎮(zhèn)非戶籍人員有社保繳納記錄即可購房。2023年10月，杭州將限購范圍縮小至上城、拱墅、西湖、濱江等4個核心城區(qū)，非戶籍有社保繳納記錄即可購買1套。
房企到位資金降幅擴大，投資降幅收窄，竣工同比轉(zhuǎn)負
2024年1-2月房企到位資金同比-24.1%（12月同比-15.8%），其中定金及預收款同比-34.8%（12月同比-21.5%），個人按揭貸款同比-36.6%（12月同比-20.6%），國內(nèi)貸款同比-10.3%（12月同比-10.9%），自籌資金同比-15.2%（12月同比-3%）。
2024年1-2月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比-9%（12月同比-12.5%），房屋新開工面積同比-29.7%（12月同比-10.3%），施工面積同比-11%（12月同比-7.2%），竣工面積同比-20.2%（12月同比+15.3%）。其中，投資降幅開始出現(xiàn)小幅收窄，不過新開工仍然較弱，而且竣工同比是近一年來首次轉(zhuǎn)負，我們認為主要受新開工大幅下滑及去年同期竣工高基數(shù)影響。
土地成交方面，2024年1-2月100大中城市住宅用地供應和成交建面同比分別下降14%、27%，較去年全年分別收窄10pct、4pct。單月來看，2月住宅用地成交建面的3個月移動平均同比下降10.8%，降幅較1月收窄約5.6pct。
投資建議
今年前兩個月銷售仍然較弱，其中有高基數(shù)和季節(jié)性因素影響，而二手房成交韌性要強于新房，杭州放松二手房限購也將繼續(xù)推動成交復蘇。此外，房企資金面在銷售回款拖累下仍面臨較大壓力，需要融資端政策加快落地。我們認為，今年地產(chǎn)政策將保持寬松基調(diào)，供需兩端將繼續(xù)發(fā)力，支撐市場逐步回暖。當前階段建議關注拿地能力強、土儲布局優(yōu)異的頭部優(yōu)質(zhì)房企，維持行業(yè)“增持”評級。
風險提示
供需兩端支持政策執(zhí)行不及預期；經(jīng)濟復蘇不及預期導致居民收入和信心恢復較慢；市場銷售復蘇低于預期；房企信用風險暴露增加。
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