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事件：越秀服務(wù)2023年?duì)I收同比+30%，歸母凈利潤同比+17%，派息比率50%。
　　公司發(fā)布2023年度業(yè)績公告，實(shí)現(xiàn)收入32.2億元，同比增長29.7%，其中非商業(yè)板塊收入26.3億元，同比+35.5%，商業(yè)板塊收入5.9億元，同比+8.9%；毛利率26.6%，歸母凈利潤4.9億元，同比增長17.0%。
　　截至2023年末，公司在管面積6520萬平，合約面積8340萬平，分別較上年末增加26.2%和18.2%。2023年全年，公司派息比率為50%。
　　點(diǎn)評：業(yè)績符合預(yù)期，增值服務(wù)表現(xiàn)優(yōu)秀，外拓力度增強(qiáng)，分紅比例顯著提升。
　　1)業(yè)績符合預(yù)期，增值服務(wù)表現(xiàn)優(yōu)秀。整體來看，公司2023年度業(yè)績基本符合我們預(yù)期（我們預(yù)測公司收入和歸母凈利潤為32.5/5.1億元）。2023年公司物業(yè)管理/社區(qū)增值/非業(yè)主增值服務(wù)收入增速分別為26.8%/43.3%/39.6%，得益于關(guān)聯(lián)方越秀地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)持續(xù)擴(kuò)張，公司前期規(guī)劃及設(shè)計(jì)咨詢業(yè)務(wù)收入明顯增加（2023年度實(shí)現(xiàn)收入3.0億元，同比+94.8%，占非業(yè)主增值服務(wù)收入比重為45%）。社區(qū)增值板塊，2023年由于在管面積規(guī)模擴(kuò)張，公司服務(wù)客戶數(shù)量增加，家居生活/美居業(yè)務(wù)收入5.2/3.5億元，同比+32.1%/+62.0%，合計(jì)占社區(qū)增值板塊收入比重為93%。
　　2)市場拓展力度提升，非住宅業(yè)態(tài)發(fā)展迅速。2023年，公司在第三方外拓市場顯著發(fā)力，全年拓展面積1064萬平，同比增長26.2%；從業(yè)態(tài)上看，新拓展項(xiàng)目面積52%為商業(yè)及產(chǎn)業(yè)園，34%為城市服務(wù)及公建，在越秀地產(chǎn)持續(xù)交付高質(zhì)量住宅項(xiàng)目的同時(shí)，公司圍繞住宅+商業(yè)+大交通+城市服務(wù)四大業(yè)態(tài)，強(qiáng)化競爭優(yōu)勢，全面提升外拓能力。
　　3)現(xiàn)金流充沛，分紅比例顯著提升。公司經(jīng)營穩(wěn)健，截至2023年末，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物47億元，經(jīng)營活動產(chǎn)生較為充沛的現(xiàn)金流，公司加大股東回報(bào)力度，2023年公司分紅派息比例為50%，較2022年度（35%）顯著提升。2023年，公司財(cái)務(wù)收入凈額為1億元，主要來源于銀行存款利息收入；在手現(xiàn)金較為充裕，公司有望持續(xù)慷慨分紅回報(bào)股東；同時(shí)在新業(yè)務(wù)拓展、收并購等方面也有望實(shí)現(xiàn)突破。
　　盈利預(yù)測、估值與評級：公司關(guān)聯(lián)方越秀地產(chǎn)發(fā)展迅速，穩(wěn)定交付高質(zhì)量物管項(xiàng)目，同時(shí)給予公司非業(yè)主增值服務(wù)較大支持，考慮公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)非住宅項(xiàng)目占比增加，商業(yè)板塊增長仍有待恢復(fù)，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，我們調(diào)整公司2024-2025年歸母凈利潤預(yù)測至5.8/6.7億元，新增2026年預(yù)測為7.7億元，對應(yīng)2024-2026年EPS為0.38（原0.40）/0.44（原0.46）/0.51元，PE為7/6/5倍，國資背景，估值具備較強(qiáng)吸引力，維持“買入”評級。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：外拓不及預(yù)期，增值服務(wù)開展不及預(yù)期，商業(yè)板塊恢復(fù)不及預(yù)期。