久久一日本道色综合久久_国产最爽的av片在线观看_精品成人Av一区二区三区_94久久国产乱子伦精品免费_国产三级网站在线观看_和女邻居做爰在线观看_wymfw最新免费_国产强奷在线免费阅读_95在线观看视频

目前，我國已獲交易所審批通過和證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予注冊的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT共四只，其中已上市三只，我國商業(yè)地產(chǎn)正式步入REITs發(fā)展的新時(shí)代。四只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT底層資產(chǎn)都已穩(wěn)定運(yùn)營，預(yù)計(jì)2023-2024年運(yùn)營效益將穩(wěn)步提升。
　　1）從收入角度，四只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT的底層資產(chǎn)都進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營期，2022年受疫情影響，營業(yè)收入增速放緩或小幅下滑；2023年上半年，華夏金茂商業(yè)REIT、華夏華潤商業(yè)REIT、中金印力商業(yè)REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT已實(shí)現(xiàn)營收分別占2022年?duì)I收的68.0%、65.1%、55.3%、59.9%，營業(yè)收入恢復(fù)顯著。
　　2）從租金角度，2022年華夏金茂商業(yè)REIT與華夏華潤商業(yè)REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT實(shí)際日租金出現(xiàn)下滑，主要是因疫情期間對商戶減租影響；2023年上半年，各商場的平均租金出現(xiàn)明顯的修復(fù)，預(yù)計(jì)2024年仍有提升空間。
　　3）從出租率角度，截至2023年6月末，華夏金茂商業(yè)REIT、華夏華潤商業(yè)REIT、中金印力商業(yè)REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT底層資產(chǎn)的出租率分別為98.36%、98.49%、98.10%、88.71%，嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT底層資產(chǎn)受2021年某大客戶提前退租影響，目前出租率已較快恢復(fù)。
　　4）四只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT總建筑面積為85.0萬平米，資產(chǎn)總估值約141.7億元，擬募集資金合計(jì)約123.8億元，從資產(chǎn)單價(jià)角度，華夏金茂商業(yè)REIT平均估值單價(jià)為1.04萬元/平米，在四只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT中最低；華夏華潤商業(yè)REIT平均估值單價(jià)為1.94萬元/平米，在四只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT中最高。
　　5）四只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT預(yù)測2024年資本化率平均值為6.0%，預(yù)測2024年平均分派率為5.37%；從整體上看，四只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT資本化率和分派率較接近，預(yù)期投資回報(bào)率相對可觀；拆分來看，華夏金茂商業(yè)REIT與華夏華潤商業(yè)REIT、中金印力商業(yè)REIT因底層資產(chǎn)都為購物中心，資本化率和分派率較為接近，合理反映了行業(yè)預(yù)期投資回報(bào)率水平。
　　美國零售類REITs的P/FFO估值近十年來整體處于8-18倍之間；借鑒美國REITs經(jīng)驗(yàn)，對消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的估值應(yīng)綜合考量基金業(yè)績成長性和分紅穩(wěn)定性。
　　1）美國商場運(yùn)營受經(jīng)濟(jì)影響明顯，大型地區(qū)性商業(yè)中心的運(yùn)營受經(jīng)濟(jì)影響一般較大，收益率波動(dòng)最明顯。2010-2023年，美國購物中心型/地區(qū)性商業(yè)中心型/獨(dú)立商鋪型REITs年均股息率分別為4.28%、4.60%、5.37%。
　　2）REITs產(chǎn)品兼具權(quán)益投資和固收投資屬性，對其估值應(yīng)當(dāng)兼顧業(yè)績成長性和現(xiàn)金分派穩(wěn)定性，成長性決定資本增值表現(xiàn)，穩(wěn)定性決定投資回報(bào)周期；美國各類型零售REITs的P/FFO估值近十年來整體處于8-18倍之間，鮮有高于20倍的情形，或隱含著對零售類商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)周期在20年以內(nèi)的市場預(yù)期。實(shí)際上，投資回報(bào)周期預(yù)期需要結(jié)合本土宏觀經(jīng)濟(jì)、貨幣政策等因素調(diào)整。
　　投資建議：我國公募REITs試點(diǎn)范圍已逐步擴(kuò)大至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，后續(xù)或有望迎來REITs試點(diǎn)范圍進(jìn)一步擴(kuò)容至市場化運(yùn)營的房地產(chǎn)長租公寓、寫字樓等領(lǐng)域，考慮到公募REITs發(fā)展對存量運(yùn)營板塊的估值或具有重塑作用，建議關(guān)注具備優(yōu)質(zhì)且成熟穩(wěn)定的存量資產(chǎn)、發(fā)行人主體優(yōu)質(zhì)可靠的標(biāo)的，包括萬科A/萬科企業(yè)、華潤置地、龍湖集團(tuán)、新城控股、中國金茂、保利發(fā)展、招商蛇口、中國海外發(fā)展、中國海外宏洋集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)、上海臨港等。
　　風(fēng)險(xiǎn)分析：底層資產(chǎn)公允價(jià)值下跌風(fēng)險(xiǎn)、市場經(jīng)營環(huán)境惡化風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營支出及相關(guān)稅費(fèi)增長風(fēng)險(xiǎn)、資本維護(hù)及資本性支出風(fēng)險(xiǎn)、基金投資目標(biāo)不達(dá)預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)等