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本期投資提示：
　　房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：上周（24/5/11-24/5/17）34個(gè)重點(diǎn)城市新房合計(jì)成交284萬(wàn)平米，環(huán)比+36%；其中，一二線環(huán)比+38%、三四線環(huán)比+17%；5月累計(jì)一手房月成交同比39%，較4月-4pct；其中，一二線同比-36%、三四線同比-62%，分別較4月+1pct和-36pct。上周13個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交134萬(wàn)平米，環(huán)比+22%；5月截至上周累計(jì)成交同比-14%，較4月-8pct。庫(kù)存方面，上周15城推盤163萬(wàn)平米，對(duì)應(yīng)成交推盤比0.61倍，最近三個(gè)月（24年2-4月）分別為1.07倍、1.14倍和0.87倍。截至上周末，15城可售面積9,914萬(wàn)平米，環(huán)比+1%；3個(gè)月移動(dòng)平均去化月數(shù)為22.5個(gè)月，環(huán)比1.6個(gè)月。目前短期庫(kù)存去化月數(shù)進(jìn)一步走高，但我們認(rèn)為行業(yè)供給過(guò)度出清，行業(yè)中期庫(kù)存處于低庫(kù)存階段，但結(jié)構(gòu)中老庫(kù)存及短期無(wú)效庫(kù)存均在走高。
　　主要政策新聞：宏觀方面，全國(guó)切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議在京召開(kāi)，國(guó)務(wù)院召開(kāi)政策例行吹風(fēng)會(huì)，住建部、自資部、央行和金管局四部委就“切實(shí)做好保交房工作配套政策”情況作了詳細(xì)說(shuō)明，其中央行推出：1）首套房最低首付比例下調(diào)至15%、二套下調(diào)至25%；2）消全國(guó)層面?zhèn)€人住房貸款利率政策下限；3）下調(diào)住房公積金貸款利率25BP；4）設(shè)立3,000億元保障性住房再貸款，利率1.75%，期限1年、可展期4次，央行按照貸款本金60%發(fā)放再貸款，可帶動(dòng)銀行貸款5,000億元。國(guó)務(wù)院副總理何立峰指出，庫(kù)存較多城市，政府酌情以合理價(jià)格收購(gòu)部分商品房用作保障性住房。住建部表態(tài)，推動(dòng)消化存量商品住房，城市政府堅(jiān)持以需定購(gòu)，可以組織地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)一部分存量商品住房，用作保障性住房；從1月下旬到5月16日，融資“白名單”項(xiàng)目貸款審批金額已達(dá)到9,350億元。以舊換新方面，杭州臨安將收購(gòu)不超過(guò)1萬(wàn)平商品住房用作公租房，每套面積不超過(guò)70平；大理鼓勵(lì)收購(gòu)存量房作為保障房。信貸方面，佛山首套房貸利率降至3.15%、二套3.35%；南京首套降至3.45%；杭州符合標(biāo)準(zhǔn)的存量二套房貸款利率可轉(zhuǎn)為首套；無(wú)錫首套降至3.45%、二套4.25%。合肥對(duì)購(gòu)買新建商品住房的購(gòu)房人，給予總房?jī)r(jià)1%-2%的購(gòu)房補(bǔ)貼（單套不超過(guò)10萬(wàn)元）。
　　公司動(dòng)態(tài)跟蹤：4月銷售額及同比：華潤(rùn)置地213億元（-35.5%），華僑城A16億元（-65%）；1-4月銷售額及同比：華潤(rùn)置地720億元（-36%），華僑城A60億元（-54%）。融資方面，華發(fā)股份擬申請(qǐng)注冊(cè)發(fā)行不超過(guò)100億元的中期票據(jù)；擬以供應(yīng)商對(duì)公司的應(yīng)收賬款債權(quán)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)開(kāi)展供應(yīng)鏈資產(chǎn)專項(xiàng)計(jì)劃業(yè)務(wù)，不超過(guò)200億元；擬以租賃住房作為底層資產(chǎn)發(fā)起資產(chǎn)計(jì)劃，不超過(guò)50億元。南山控股寶灣物流基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs正式獲批，預(yù)計(jì)出表可實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)約2.6億元。華潤(rùn)置地宣布魏成林先生獲委任為公司非執(zhí)行董事及公司企業(yè)社會(huì)責(zé)任委員會(huì)成員。保利物業(yè)限制性股票激勵(lì)計(jì)劃首次授予解鎖，涉及136.13萬(wàn)股H股。華潤(rùn)萬(wàn)象生活中標(biāo)杭州濱江區(qū)商業(yè)綜合體，租賃面積15萬(wàn)平、首年租金1.06億元，將確認(rèn)使用權(quán)資產(chǎn)價(jià)值14.47億元。
　　一周板塊回顧：板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)上漲12.65%，滬深300指數(shù)上漲0.32%，相對(duì)收益為12.33%，板塊表現(xiàn)強(qiáng)于大市，在31個(gè)板塊排名中排第1位。個(gè)股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為：濱江集團(tuán)、天地源、華發(fā)股份、世聯(lián)行、海南高速，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為*ST中迪、華鑫股份、萬(wàn)澤股份、ST中珠、萬(wàn)通發(fā)展。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個(gè)股平均上漲14.22%，滬深300指數(shù)上漲0.32%，相對(duì)收益為13.91%，板塊表現(xiàn)強(qiáng)于大市。當(dāng)前主流AH房企24/25PE均值分別為8.5/7.7倍；物管24/25PE均值分別為14.8/12.5倍。
　　投資分析意見(jiàn)：在房地產(chǎn)行業(yè)基本面經(jīng)歷了深度調(diào)整之后，當(dāng)前購(gòu)房按揭負(fù)擔(dān)比明顯改善、租金回報(bào)率對(duì)國(guó)債利差顯著收窄、千人開(kāi)工套數(shù)較日美大幅超跌，上述三大底部支撐信號(hào)顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)的自然需求底有望來(lái)臨。此外，疊加近期政策思路轉(zhuǎn)向需求側(cè)去庫(kù)存，430新表態(tài)后需求側(cè)政策密集放松，近期房貸首付比下降、房貸利率下限取消、政府收儲(chǔ)商品房以及“以舊換新”等政策密集推出，供需格局有望大幅改善，預(yù)計(jì)將推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回歸正軌。我們維持房地產(chǎn)“看好”評(píng)級(jí)，推薦優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力房企：A股：濱江集團(tuán)、招商蛇口、保利發(fā)展、華發(fā)股份、建發(fā)股份、新城控股；H股：華潤(rùn)置地、建發(fā)國(guó)際、中海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)；建議關(guān)注：綠城管理、貝殼、我愛(ài)我家。此外，維持物業(yè)管理“看好”評(píng)級(jí)，推薦：華潤(rùn)萬(wàn)象、保利物業(yè)、中海物業(yè)、萬(wàn)物云，建議關(guān)注：招商積余。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，銷售去化不及預(yù)期；物管行業(yè)人工成本上行超預(yù)期。